根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”对于商品房所提的执行异议，只要符合上述三个要件就能够得到支持。但是，对于第一个要件“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，需要特别注意买卖合同(一般为《商品房预售合同》)的效力。
《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”这是合同无效的一般情形(因第五条的兜底条款而包括了所有无效情形)，但是每个类型的合同都有其最常见的无效的情形：比如，房屋租赁合同因标的房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设而无效(《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条)。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”如果买受人与开发商签订买卖合同的时候开发商尚未取得商品房预售许可证明，且起诉前开发商也未取得商品房预售许可证明，则买卖合同无效，买受人的执行异议因合同无效而不能得到支持。
附商某与孙某案外人执行异议之诉案
案情简介：原告与第三人于2012年6月10日签订《嘉润蓝湾项目认购协议》三份，购买嘉润【港城福苑】(原嘉润蓝湾)5号楼1405、1417、1420号住宅，原告自称已经全部缴纳购房款，第三人出具房款收据。法庭调查得知，第三人唐山嘉润房地产开发有限公司至今未能取得嘉润蓝湾项目房屋预售许可证。
另查明，被告孙某与第三人唐山嘉润房地产开发有限公司借款纠纷一案中，河北省唐山市中级人民法院依据孙某的申请，作出(2012)唐执字第132-03号执行裁定书，该裁定书裁定查封的财产中包含原告所购买的嘉润【港城福苑】(原嘉润蓝湾)5号楼1405、1417、1420号住宅，原告向法院提出执行异议，以其与唐山嘉润房地产开发有限公司达成购买协议并支付了款项，其应为涉案房产实际权利人为由，要求解除对涉案房产的查封。唐山市中级人民法院于2015年11月11日作出(2015)唐执异字第208号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议申请。2015年12月17日，原告诉至本院，请求：确认嘉润【港城福苑】(原嘉润蓝湾)5号楼1405、1417、1420号住宅为原告所有，并停止对上述房产的执行。
裁判原文节选【案号：唐山市中级人民法院(2015)唐民初字第519号】原告对被查封的嘉润【港城福苑】(原嘉润蓝湾)5号楼1405、1417、1420号住宅所享有的权利是否足以阻却对上述房产的执行是本案争议的关键所在。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告虽与第三人签订了《嘉润蓝湾商品房内部认购协议书》，但第三人作为商品房的出卖人，截止目前仍未取得商品房预售许可证明，故其与原告签订的《嘉润蓝湾商品房内部认购协议书》不能认定有效。另《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因原告与第三人签订的书面买卖合同并非合法有效，故原告就执行的房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房产的执行于法无据，本院不予支持。另关于原告请求确认涉案房产的所有权归其所有的主张，因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经不动产所在地的登记机构办理登记才发生法律效力，现诉争房产尚未登记在原告名下，故对原告的该项诉请，本院不予支持。待原告有其它证据后，可另案处理。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第(二)项、第三百一十二条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：
驳回原告商某的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告商某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。