【案例引导】：2006年起，张某租用李某位于XX区XX路门脸房一套，使用期限为十年，房屋土地为当地村集体所有，房屋未取得产权证书。
租赁合同签订前，李某告知张某，李某与当地村集体签有《土地使用协议》，约定土地使用时间为20年，房屋系李某自行加盖，已经向当地土地管理部门缴纳罚款。
2016年双方租赁合同到期后，经双方协商，李某将上述房屋出售给张某。双方签订《房屋转让协议》，约定房屋转让款为30万元，李某负责协调村集体，在土地使用期满后，土地继续由张某使用，因国家政策变动导致的征用、征拆补偿归张某所有，合同签订后双方依约履行。
2017年5月，当地政府进行环境治理，认定涉案房屋为违章建筑，依法予以强制拆除。张某遂向法院起诉，要求李某退还全部房屋转让款并赔偿违约损失。张某向律师咨询问题如下：
【咨询解答】问题一：双方之间《房屋转让合同》是否有效?
律师解答：《房屋转让合同》属于无效合同。
《合同法》第52条规定，违反法律行政法规的强制性规定合同无效。《土地管理法》第63条明确规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。双方之间《房屋转让合同》因违反法律强制性规定而无效。
法律依据：《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
【咨询解答】 问题二：关于房款退还及违约损失如何认定?
律师解答：关于房款退还及违约损失应当综合考虑双方之间的行为过错程度确定。
其一、根据《合同法》第八十五条规定，因无效合同取得的财产可以返还，不能返还或没有必要返还的应折价补偿，有过错的应当承担赔偿责任。本案中，涉案房屋已经被认定成违章建筑并拆除，不具有返还的客观条件，应当予以折价补偿。
其二、关于房屋价款返还，应当以司法评估为准，涉案房屋已经拆除，不具备鉴定的客观条件，关于房屋的价值只能由法院进行裁量。
其三、张某在购买涉案房屋前，已经占有使用该房屋十年之久，李某也如实告知了张某房屋的基本情况，张某对于房屋属于违章建筑的基本事实有了解，对违章建筑风险可能导致的法律风险能够预见，双方对《房屋转让协议》的无效均有过错。
法律依据：《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”