广州房产律师-是房屋买卖还是房屋赠与（名为买卖实为赠与）？

　　一、买卖和赠与法律关系不同、法律后果不同 《合同法》第130条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第185条规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。从上述法律规定可以看出，买卖合同是双务合同，合同双方当事人互负对待给付义务。而赠与合同一般是单务合同，受赠人一般不需履行对待给付义务。具体到房屋的买卖与赠与而言，其最大的差别就是房屋买卖合同中，买受人需要支付房屋价款，否则就构成违约，需要承担违约责任(或者买受人需要支付价款和逾期违约金，或者卖售人解除合同并且买受人赔偿卖售人损失);而房屋的赠与，受赠人一般不需要支付房屋价款，房屋完成过户，则所有权归受赠人所有，赠与人一般无权再要回。

        二、买卖与赠与之争的辨别 现实生活中，比较常见的买卖与赠与之争现象是：房屋买卖合同签订并完成过户较长时间之后，卖售人向买受人主张房屋价款，买受人以此房屋买卖合同名为买卖实为赠与进行抗辩。当然，合同当事人之间一般是父母子女、恋人等特殊的关系。
        (一)探究当事人的真实意思 当事人之间的法律关系是房屋买卖合同关系还是房屋赠与合同关系，要看当事人之间的真实意思是什么，是买卖的真实意思，还是赠与的真实意思。如果当事人之间的真实意思是买卖，则不论是否签订了房屋买卖合同，当事人之间都是买卖合同关系;如果当事人之间是赠与合同关系，则即便当事人之间签订了房屋买卖合同，还是赠与合同关系。
        (二)举证
        1、举证责任 《民事诉讼法》第64条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《民诉法解释》第90条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
        根据上述法律规定及民事诉讼的基本法理，举证责任一般由主张一个积极事实者承担。以上文讲的比较常见的买卖与赠与之争的现象(房屋买卖合同签订并完成过户较长时间之后，卖售人向买受人主张房屋价款，买受人以此房屋买卖合同名为买卖实为赠与进行抗辩)为例，因为在形式上当事人之间是房屋买卖合同关系，且卖售方能够提供书证《房屋买卖合同》，该证据本身就是《民事诉讼法》第六十三条规定的证据形式中非常重要的一种。买受人要想推翻卖售人提交的书证《房屋买卖合同》，以证明双方之间不是房屋买卖合同关系，而是赠与合同关系，就要承担举证责任。
        2、举证的方式
        如果是名为买卖实为赠与，则首先受赠人(买受人)要说清楚房屋赠与以房屋买卖的方式进行过户的原因(一般是为了避税)。买卖是形式，不是真实意思表示，赠与才是双方真实意思表示。
        接下来受赠人(买受人)一般要从以下几个方面进行举证(以下证据不一定全有)： (1)名为买卖实为赠与的声明 在双方当事人签订房屋买卖合同之外，双方还签订了名为买卖实为赠与的《声明书》之类的文书，能够证明买卖只是形式，赠与才是真实意思表示。如果有此声明，则受赠人的举证一般就可以达到高度盖然性的民事诉讼证明标准，就可以胜诉了。但是，现实生活中，根据我遇到的案例来看，有这样的《声明书》的比例并不大。究其原因，一方面当事人的法律意识不是太强，想不到签一份《声明书》把当事人的真实意思以书面的形式固定下来;另一方面，当事人之间一般都是父母子女、恋人等特殊的关系，碍于情面，即便受赠人想写一份声明书，但是没好意思提出，或者虽被提出但是被拒绝且没有再坚持;当然，还会有其他种种原因。 (2)当事人之间关系特殊，且有过微信、短信、录音、证人等证据证明当事人的真实意思 当事人之间一般都是父母子女、恋人等特殊的关系，这可以从户口簿、户籍信息、居委会村委会的证明，当事人之间日常生活的短信、微信等等证据证明。这是发生赠与的感情基础。 另外，虽然没有书面的声明，但是赠与房产是很大的一件事，不会是突然做出的决定。在赠与房产之前和之后，当事人之间一般会有一些短信、微信、电话或谈话录音、证人等证据能够证明当事人之间的真实意思是什么。除了这些常规的证据，在个案中可能还会有一些其他的证据。 (3)房屋买卖合同条款不合常理，交易过程不合常理 a.合同价款明显偏低(以达到进一步避税的目的);b.一般不会有银行贷款(避免利息损失;避免被认定为诈骗或者合同被认定为无效);c.合同条款比较简单，很多细节的约定被省略，尤其是违约责任没有约定或者约定的比较轻;d.一般并没有实际付款(可能会有银行走账的记录);e.“买卖”双方往往为亲属关系或者其他密切关系;f.没有催告交房，没有催告付款;g.没有中介居间; 一个房屋买卖合同一旦被认定为赠与合同，就会产生一系列的法律后果【注意：合同一般不会被认定为无效，而是会被认定为赠与合同，并适用赠与合同的相关法律规定】：a.该补交的税款要补交(这是应然上，实然上税务部门一般都很难知道真相，也就不会追缴);b.“买房人”没有支付房款不会构成违约，且可以合法保有房屋所有权(可能是部分所有权);c. “卖房人”无权向“买房人”主张违约责任，也无权要回房屋的所有权;

        三、风险评估与利弊权衡 个案中的起诉与应诉要基于客观事实，也要分析法律关系，更要注重证据，在此基础上评估风险，权衡利弊。