案情回顾
梁小姐为了在市区购房，委托房地产经纪公司即探探公司(化名)帮忙寻找合适房源，并终于选定了一套心怡的房子。2018年9月9日，梁小姐与房屋业主签订《存量房买卖合同》。同日，梁小姐与探探公司签订《居间代理服务合同》约定，探探公司就梁小姐买卖房屋一事提供中介居间服务，包括房地产咨询、促成房屋买卖等，梁小姐应付中介费8万元。
哪知，房屋买卖交易并未能如愿进行。就在第二天，梁小姐即火急火爎与房屋业主、探探公司协商，要求解除买卖合同。三方经协商，达成了《解除合同协议》。协议约定，因买方单方面原因，导致本次交易无法继续进行，三方均同意解除合约，梁小姐同意向卖家支付违约金6.3万元，向探探公司支付违约金8万元。
因梁小姐此后一直没有向探探公司支付款项，探探公司一纸诉状起诉至法院，要求梁小姐支付房地产咨询及买卖代理费8万元及逾期利息。
房屋买卖合同签订次日即解除?当中有何隐情?对于中介公司追讨中介费的诉请，梁小姐有何辩解?
法庭上梁小姐表示，之所以合同签订第二天即要求解除合同，是因为中介经纪人为促成交易，向其隐瞒了重要事实，签约后她才发现，房屋所在小区配套的幼儿园系私立幼儿园而非经纪人承诺的公立幼儿园，费用远超过她的承受范围。其次，经纪人计算房屋每月还贷额时未将购房税费一并计算在内，该税费分摊与她可承受的月还贷额存在严重偏差。再次，经纪人承诺先帮梁小姐出售一套旧房以支付本案房屋首期款，但其后她发现根本不可能在短期内出售该旧房凑足首期款。由于经纪人隐瞒上述情况，导致梁小姐在完全没有履约能力的情况下签订买卖合同，需承担高额违约责任。因三方签约后次日便解除合同，探探公司并不需要提供协助买卖双方交易的后续居间服务，故无权要求取得全部报酬。
对于梁小姐的辩解，探探公司连连否认，探探公司认为，税费问题已经告知梁小姐了，而学区房指的是小学，没有楼盘小区指定配有公立幼儿园，当时已经说得很清楚了，梁小姐想知道的话当时可以问清楚。
裁判焦点
梁小姐是否应向探探公司支付中介服务费?若须支付，数额如何确定?
裁判结果
广州市荔湾区人民法院经审理认为，梁小姐作为房屋买受人，清楚知悉自己的购买能力以及购买目的是为了小孩入学，理应对房屋的配套幼儿园以及房屋交易所需税费、与卖家的分担情况进行详细的了解和审查，但梁小姐对其自身认为的重大事项并未尽审慎义务，导致《存量房买卖合同》在签订后的第二天就因其自身履约能力问题而解除。梁小姐现以此为由认为无需支付居间报酬，依据不足。探探公司在提供居间服务时确实存在未能如实告知梁小姐应承担的税费、房屋配套学校等情况，提供的居间服务存在瑕疵，探探公司亦存在一定的过错。而且在签订《存量房买卖合同》后的第二天买卖双方已经协商解除了《存量房买卖合同》，探探公司并未提供房屋买卖合同签订后的网签、递件等手续的服务。至于《解除合同协议》中涉及的梁小姐应向探探公司支付违约金8万元，该数额比梁小姐应向卖家支付的违约金6.3万元还高，与常理不符，而该赔偿金数额与《居间代理服务合同》约定的居间报酬一致，因此，该笔赔偿金实际上就是本次交易的居间报酬。综上，法院酌情判令，梁小姐应向探探公司支付中介服务费2万元及利息。
一审判决后，探探公司不服提起上诉。广州市中级人民法院于2019年8月26日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。
法官说法
在二手房交易实践中，买卖双方经房地产经纪公司或中介公司介绍、撮合订立了买卖合同，但因各种原因买卖交易未能依约进行，中介公司与买卖方就中介费的支付问题产生争议并诉诸法庭的情况屡见不鲜。中介公司认为，其已促成买卖合同订立，依照居间合同的法律规定，买卖双方应向其支付报酬。对此，买房人的主要抗辩理由一是中介公司未履行如实报告义务，提供的服务存在与瑕疵，二是中介公司未能履行协助买卖双方办理网签、过户、交楼等手续，无权追讨全部或部分中介服务费。本案中，买房人的抗辩事由二者皆有之。
关于中介公司如实报告义务问题。我国合同法第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《房地产经纪管理办法》第二十一条规定，房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知包括房屋交易涉及的税费等事项。因此，中介公司如未能明确告知买卖双方交易案涉房屋涉及的如购房资格、交易所需税费、房屋产权情况等重大事项导致买卖合同在签订后不能继续履行的，其提供的居间服务可能会被认定存在瑕疵。
关于中介公司应提供的服务项目和内容问题。我国合同法第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。但在二手房交易过程中，根据合同约定及交易习惯，房地产中介服务机构应当提供的服务项目，不仅包括促成买卖双方签订房屋买卖合同，一般还包括协助买卖双方办理网签、递件、完税过户、交楼等手续，这也是完成二手房交易必经的程序。本案中，根据《居间代理服务合同》的约定，中介公司需按《存量房买卖合同》的合同条款生成网签文件，在买卖双方有一方迟延履行买卖合同的过程中负有催告义务，故中介公司应当知悉其为买卖双方提供的居间服务项目包括但不限于促成合同的订立。但买卖双方于合同签订次日即协商解除了房屋买卖合同，中介公司因此无需再提供后续的服务。法院遂根据居间合同和买卖合同的履行情况，结合双方过错及中介公司为促成房屋交易所付出的劳动，酌情判令买房人应支付的中介费金额。