【案情简介】2004年，吴某购买了南开区的一套商品房，同时开发商与该小区的前期物业管理公司，即佳园物业签订了《物业服务管理合同》，合同约定：物业公司只负责公共部位的养护和管理，业主室内的管道和设施不归物业公司负责。
2010年开始，吴某购买的是顶层房屋，下雨后天花板出现了漏雨的情况，墙皮严重脱落，吴某多次找到物业公司解决，都未能妥善处理，吴某无奈只好找到别人维修，共计花去维修和修复费用1万元。
吴某多次找到物业公司协商赔偿维修费用，但物业公司均以吴某的损坏部位属于室内，并不在物业管理范围之内，损失只能自己承担。
2011年，吴某以物业公司未尽到物业服务为由拒绝交纳物业费，物业公司多次催收无果，准备启动诉讼程序解决。
吴某就以上事实向律师咨询，提出：物业公司是否应该承担他的损失?是否可以不交物业费来抵消自己的损失?请求律师对案情全面予以分析后，给予咨询意见。
【律师分析及解答】
其一、【物业公司是否应该承担吴某的损失】律师认为，房屋在使用过程中出现的问题先厘清责任归属于谁，是开发商、物业公司还是业主一方的责任。
开发商承担责任的两种情况：因为房屋质量问题严重影响居住;存在质量问题但要在保修期内。屋内防水工程的保修期是5年，房屋已经购买6年了，不在保修期内，且漏水的情况没有严重影响到吴某的居住，此种情况下开发商是不需要担责的。
物业公司担责的情形是未尽到修缮义务，如果是由于物业公司怠于修缮公共部位的管道而导致了业主屋内漏水，吴某可以要求物业公司承担损失。
【相关法律依据】
《建设工程质量管理条例》第四十条：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;
(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;
(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
《物业管理条例》第三十五条：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”
其二、【物业费可否不交来弥补损失】律师认为，业主与物业公司之前存在物业服务合同，双方应按照合同约定履行相应的合同义务，如果认为物业公司未尽到管理义务给自己造成了损失，可以要求物业公司承担违约责任或侵权责任，如果物业公司不承担相应的责任，业主可以请求业主委员会帮助协调解决。
但业主不得以此为理由拒交物业费，支付合同对价是业主在履行合同义务，否则就要承担违约责任。故，吴某应当缴纳物业费。
【相关法律依据】
《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”