关于不动产担保物权
1.【未办理登记的不动产抵押合同的效力】不动产抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院依法予以支持。因抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记，债权人请求抵押人以抵押物的价值为限承担责任的，人民法院依法予以支持，但其范围不得超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任。
2.【房地分别抵押】根据《物权法》第182条之规定，仅以建筑物设定抵押的，抵押权的效力及于占用范围内的土地;仅以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力亦及于其上的建筑物。在房地分别抵押，即建设用地使用权抵押给一个债权人，而其上的建筑物又抵押给另一个人的情况下，可能产生两个抵押权的冲突问题。基于“房地一体”规则，此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，从而依照《物权法》第199条的规定确定清偿顺序：登记在先的先清偿;同时登记的，按照债权比例清偿。同一天登记的，视为同时登记。应予注意的是，根据《物权法》第200条的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。
3.【抵押权随主债权转让】抵押权是从属于主合同的从权利，根据“从随主”规则，债权转让的，除法律另有规定或者当事人另有约定外，担保该债权的抵押权一并转让。受让人向抵押人主张行使抵押权，抵押人以受让人不是抵押合同的当事人、未办理变更登记等为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
延伸阅读：最高人民法院公报案例：抵押的土地使用权上存在他人房屋的，构成无权处分
裁判要旨：虽然当事人仅抵押其自有的土地使用权，但根据“地随房走，房随地走”的原则，应视为土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押。如在抵押时地上建筑物已属他人所有，抵押人抵押土地使用权的行为构成无权处分。
案情简介
一、2003年3月16日，粮油公司与陕西中行签订《人民币借款合同》一份，约定粮油公司向陕西中行借款2560万元，由中转冷库提供抵押担保。同日，中转冷库与陕西中行签订《抵押合同》，中转冷库以其44.466亩土地使用权为粮油公司提供抵押担保。中转冷库提供的44.466亩国有划拨土地使用权抵押中，有13.265亩为中转冷库的福利区，即职工住宅区，该建筑物在不动产登记簿中已经标明。
二、2003年3月28日，西安市国土资源和房屋管理局就中转冷库同意继续用土地及地面建筑物进行贷款抵押的致函作了批复，同意其抵押。
三、2004年6月25日，陕西中行与信达西安办签订《债权转让协议》，陕西中行将其对粮油公司享有的2560万债权及从权利转让给了信达西安办。
四、粮油公司与中转冷库未履行还款义务，信达西安办向陕西高院提起诉讼，请求判令粮油公司还本付息，信达西安办对中转冷库提供的抵押物享有优先受偿权。陕西高院判决：粮油公司还本付息，陕西中行与中转冷库签订《抵押合同》中职工住宅区占用的13.265亩土地使用权抵押无效，其余部分有效，信达西安办对剩余31.201亩土地使用权享有优先受偿权。
五、信达西安办不服，上诉至最高法院，请求确认抵押全部有效。最高法院二审判决未支持上诉请求。
裁判要点
本案中信达西安办的败诉原因在于其享有抵押权的土地使用权上存在着第三人所有的建筑物。根据《房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这是我国房地产物权变动中关于“地随房走，房随地走”最明确的法律规定。《担保法》第三十六条、《物权法》第一百八十二条对此也有规定。在通常情况下，为避免权利冲突，地上建筑物的所有权人与土地使用权人是一致的，但不排除在某些情况下地上建筑物的所有权人与土地使用权人不一致的情形。此时，建筑物的所有权人根据《房地产管理法》第三十二条的规定，取得了其占用土地的法定的土地使用权，即使该土地使用权未登记在建筑物所有人名下。本案中，信达西安办虽然在名义上享有对案涉44.466亩的土地享有抵押权，但实际上中转冷库在为债权人陕西中行设定抵押权时，该土地上存在着第三人职工所有的建筑物。根据《房地产管理法》第三十二条的规定，建筑物的所有权人已经取得了其占用土地的法定土地使用权。中转冷库已非该建筑物占用土地的土地使用权人。故抵押该土地使用权的行为构成无权处分。抵押权人的抵押权在未经权利人追认且不符合善意取得的情况下不能设立。故最高法院根据《合同法》第五十一条的规定，判定抵押合同无效，信达西安办因此败诉。
实务经验总结：
前事不忘，后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
1、地随房走，房随地走的原则，不仅适用于抵押权，也适用于建设用地使用权。当事人通过约定转让或抵押房地中的任何一项，另一项也视为一并转让和抵押。受让人或者抵押权人对未意定抵押的一项成立法定建设用地使用权或者法定抵押权。因此，当事人在接受土地使用权进行抵押时，应当查明地上是否存在第三人所有的地上建筑物，防止部分土地使用权已成立为他人所有的法定土地使用权，从而影响担保物的价值。
2、抵押权人对不动产抵押物的权属审查，应当有房地一体主义的观念。具体而言，审查土地使用权作为抵押物时，应同时关注地上建筑物的权属状况;审查建筑物的作为抵押物时，应同时关注占用土地使用权的权属状况。任何一项审查遗漏，都有可能对自身权利产生不利影响。
3、抵押人以不属于自身所有的抵押物进行担保时，构成无权处分，抵押权不能有效设立。但根据《买卖合同司法解释》第三条的规定，无权处分的合同并非无效。故本案中认定抵押合同无效的裁判观点在新的司法解释条件下应作相应调整。即无权处分的抵押合同有效，但抵押权人对抵押物的抵押权不能有效设立。