【案情简介】徐英在万达小区有一临街店铺。
2016年5月3日，徐英与黄玉婷签订《店铺租赁协议》，徐英将店铺出租于黄玉婷。租期5年，自2016年5月10日到2021年5月9日。押金6000元，租金一年40000元，按年支付。
2016年5月9日，徐英出示房屋产权证，把钥匙交给黄玉婷，黄玉婷交付押金和租金共46000，并于当日开始使用店铺。
2017年春节过后，店铺所在街道被调整为重点发展区域，店铺价格猛涨，徐英决定把店铺卖掉。
2017年6月19日，徐英与何文杰签订《买卖合同》，徐英将店铺以200万的价格出售给何文杰。
2017年7月2日，徐英将店铺交付，何文杰支付房款，并办理了过户手续。
黄玉婷在店铺交付当日知晓上述事实，徐英和何文杰相互推诿都不处理黄玉婷的租赁合同。黄玉婷前来咨询律师如何处理。
【黄玉婷咨询问题】店铺的租赁合同应该找谁解决?
【律师解答】：
其一、【租赁合同的签订】2016年5月3日，徐英与黄玉婷签订的《店铺租赁协议》内容是租赁店铺，实质是房屋租赁合同。徐英是店铺的产权人，有权出租该房屋。租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。
其二、【买卖合同的签订】2017年6月19日，徐英与何文杰签订《买卖合同》。徐英是店铺的产权人，有权出售该房屋。买卖合同是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。
其三、【店铺产权人的变化】2017年7月2日，徐英将店铺过户给何文杰，店铺的产权人由徐英变更为何文杰。
其四、【店铺产权人变化对合同的影响】徐英与黄玉婷签订的房屋租赁合同已经生效并开始履行，之后徐英与何文杰买卖店铺使店铺的产权人发生变化，并不能导致店铺无法使用，也不能导致租赁合同终止或解除。因此，《店铺租赁协议》继续有效。
其五、【承租人该如何保护自己的权利】由于《店铺租赁协议》仍然有效，因此基于合同的相对性，黄玉婷可要求徐英继续履行合同，因徐英将店铺出售而无法提供租赁物，属于徐英违约，可要求徐英承担违约责任。
此外，基于权利义务的继受，何文杰应当继续提供租店铺的租赁，而且在过户登记之后可以向黄玉婷要求支付租金。因此，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，店铺在租赁期间所有权发生变动，承租人黄玉婷可以要求房屋受让人何文杰继续履行租赁合同。
律师提示，文章中提到的情形就是“买卖不破租赁”，买卖与租赁的时间先后对于承租人的权利有重要影响。此外需要注意，若在房屋出租前，已经产生买卖、抵押或查封等情形，则不存在“买卖不破租赁”。
【法律依据】：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”