【案例简介】
张某与宏利房地产公司于2017年10月12日签订《商品房买卖合同》，合同约定宏利公司将白云区芙蓉小区5号楼302号房屋出售给张某，房屋面积60平米，合计购房款100万元。
合同签订当日，张某向宏利公司交付了100万房款，宏利公司向张某开具了收据。
2017年10月16日，张某与宏利公司在白云区房管局为该房屋办理了房屋预告登记证明，预告登记权利人为张某，预告登记义务人为宏利公司。
2017年12月5日，宏利公司与中国建设银行签订了《抵押合同》，约定将芙蓉小区5号楼抵押给中国建设银行，建设银行向宏利公司提供期限为一年的2000万元贷款，办理了抵押登记。
2018年1月20日，张某请求宏利公司交付房屋时，得知抵押的事实。
现张某向律师咨询：该抵押权是否合法有效?
【律师分析意见】
其一、【两份合同的效力】2017年10月12日，张某与宏利房地产公司于签订《商品房买卖合同》;2017年12月5日，宏利公司与中国建设银行签订了《抵押合同》。
两份合同均系双方真实意思表示，合同内容没有违背相关法律法规，合同合法有效。
其二、【《商品房买卖合同》的履行】本案中张某依约交付了房款，并办理了预告登记，该履行行为合法有效。
其三、【《抵押合同》的履行】宏利公司与银行签订《抵押合同》，并依约办理了抵押登记，其履行行为有效。但该行为侵犯了张某的利益，张某与宏利公司遂发生纠纷。
其四、【抵押权的效力】张某已在先办理了预告登记，根据《物权法》第二十条规定，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。该房屋上的抵押权设立在预告登记之后，因此该房屋上的抵押权并未成立。
律师建议：虽然在预告登记的保护下，银行并未享有对张某房屋的抵押权。但根据《物权法》第二十条的规定，预告登记后，在能够进行不动产登记之日起三月内未进行产权登记的，预告登记失效。
建议张某尽早完成房屋买卖与产权登记手续，避免后期产生不必要的纠纷。
【法律依据】
《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第四条：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当按照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”