田某与某房地产公司房屋买卖合同纠纷案(再审)法律解析
【关键词】
房屋买卖合同纠纷 拒绝履行合同 房屋质量问题 举证责任 诸子阶房屋买卖合同纠纷 诸子阶别墅买卖合同纠纷
【要点提示】
买受人与房地产公司签订《商品房预售合同》，在房地产公司向买受人发出入住通知书后，买受人以房屋存在质量问题拒绝收房及拒绝办理入住手续，对此应提供证据加以证明;没有证据或者证据不足以证明买受人的该事实主张的，应承担不利后果。
【当事人信息】
原告: 田某(上诉人)
被告：某房地产公司(被上诉人)
【案情简介】
2007年9月6日，田某与某房地产公司签订两份《商品房预售合同》(以下简称《合同》)，购买该公司所开发的诸子阶某号别墅及地下室，房款总值为7874372元，合同约定：“房屋交付时间为2008年5月16日，逾期交房超过60日，如田某要求继续履行合同则应继续履行;自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，某房地产公司按日向田某支付全部已付房款的违约金。......”;“如田某拒绝按约定履行接受房屋并办理入住手续的义务，视为某房地产公司已将符合合同约定及法律要求的房屋交付给田某。”
因某房地产公司确有迟延交房的情况，对此该公司已向田某支付了违约金。但在该公司向田某发出入住通知书后，田某以房屋存在质量问题拒绝收房及办理入住手续。
案情补充：负责涉案争议的诸子阶别墅区物业管理某房地产管理服务有限公司，曾在法院起诉田某支付物业费，法院判决驳回该公司的诉讼请求，该判决于2013年8月19日生效。判决书中认定如下事实：房地产公司于2008年11月27日给田某下发入住通知书，要求其于同年12月4日办理入住手续，但其至今未办理入住手续。
田某诉请：要求某房地产公司支付逾期交房违约金【按已付房款日万分之一的标准(787.4372元/日)，支付自2008年5月17日起至实际交房期间的迟延交房违约金1305523.75元。】
【法院判决】
【一审】：
判决认定房地产公司已履行交房义务，驳回田某的全部诉讼请求。
【二审】：
驳回上诉，维持原判。
【再审】：
裁定驳回田某的再审申请
【案件解析】
房地产公司是否已向买受人履行了交房义务，如何判断?
本案中，田某与房地产公司所签订的《合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。双方争议焦点为房地产公司是否向田某履行了交房义务。
双方在合同中约定房屋交付时间为2008年5月16日。实际履行过程中，房地产公司迟延交付房屋，应当承担相应的违约责任。房地产公司主张已向田某支付违约金，田某对此表示认可，但其表示上述违约金并未计算至房地产公司向其实际交房之日。
房地产公司于2008年11月27日向田某送达入住通知书，要求其于同年12月4日办理入住手续，田某在法院审理中认可收到入住通知书，并表示按照上述规定时间办理收房手续，在办理过程中因为与物业公司关于物业费缴纳问题产生争议以及认为房屋质量存在严重问题，导致没有办理完毕收房手续。对此法院认为，房地产公司已经按照合同约定的流程通知田某办理入住手续，田某亦无证据证明其拒绝收房是因为房屋本身存在质量问题，至于其与物业公司之间关于物业费缴纳的争议亦不能对抗其按照合同约定应尽的接收房屋及办理入住手续的义务。其完全可以在履行收房义务之后另行解决其与物业公司的纠纷。故原审法院认定房屋未交接的原因系田某拒绝按约定履行接收房屋并办理入住手续造成的，根据双方合同的约定，应视为房地产公司已于2008年12月4日履行了房屋交付义务。因在此之前所产生的迟延交付房屋的违约金，房地产公司已支付完毕，田某在二审中亦认可收到了房地产公司支付的2008年12月4日之前的逾期交房违约金，故田某再次要求房地产公司支付违约金于法无据。对于田某的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。
律师提示：购房人主张房屋存在严重质量问题拒绝办理接收和入住手续应承担举证责任，举证不能将承担败诉责任!
民事诉讼中当事人的举证责任，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明;没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，买受人田某辩称其未按照房地产公司通知办理接收房屋和入住手续，系因房屋存在严重质量问题，并非系其拒绝按约定履行合同，田某有义务对所述其不收房的原因是房屋本身存在质量问题承担举证责任，但其就此未向法庭提供充分证据;另，在已生效的判决书中也认定田某在收到入住通知书后未办理入住手续。综上，法院认定房屋未交接的原因应属于《合同》中写明的"田某拒绝按约定履行接受房屋并办理入住手续的义务"。
【相关法条】
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
来源：易居房产律师团