广州专业房产律师

买方延迟付款违约，法院为何仍判决房屋买卖合同继续履行？：协商未成未解除，卖方不应拒绝履行？！
---齐某与石某房屋买卖合同 纠纷（二审）案法律解析
 
【关键词】
资金监管支付逾期付款 根本违约 单方解除权 违约金 继续履行 撤销网签 协商变更合同 合同解除权
 
【要点提示】
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在买方已支付部分购房款，并明确可支付剩余购房款后，合同应继续履行，卖方不应在双方未达成一致意见、合同未解除的情况下，拒绝继续履行合同。
 
【当事人信息】
原告：齐某（反诉被告、上诉人）
被告：石某（反诉原告、上诉人）
 
【案情简介】
2016年3月26日，石某与齐某通过满懿（北京）房地产咨询有限公司居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：齐某以160万元的价格购买403号房屋，2016年3月26日支付定金5万元， 2016年4月21日之前支付第一笔购房款55万元，贷款支付80万元，第二笔购房款20万元于2016年6月1日之前通过资金监管支付，双方于2016年6月10日办理过户手续，石某逾期履行约定义务、拒绝将房屋出售给齐某、擅自提高房屋交易总价，齐某拒绝购买房屋、逾期履行约定义务超过15日的，齐某（石某）有权以书面通知的方式解除合同，并要求石某（齐某）按房屋总价的20％支付违约金。之后，齐某支付石某5万元。
2016年4月18日，办理网签手续时，贷款支付变更为40万元。2016年4月19日，双方在《补充协议》上约定：双方约定过户后在6月13日交房（甲乙双方协商由于齐某贷款金额变动，齐某于2016年4月21日交付石某首付55万元整，于2016年6月19日前交付石某首付50万元）。
2016年4月20日，齐某支付石某购房款55万元。至2016年6月1日，齐某未按约定将资金监管的10万元支付给石某。2016年6月10日，齐某母亲电话要求推迟合同履行或其作为买受人继续履行合同，石某表示可以延期或变更，但应给予其合理补偿。2016年6月18日，双方见面协商，齐某要求继续履行，石某要求加价15万元，双方协商未果。2016年6月22日，双方通过短信继续协商未果，石某建议：继续协商解除合同，退还60万元已付款；或合理补偿继续履行合同；或按160万元签订网签合同配合过户交易。
后齐某诉至法院请求：1、判令石某依法履行《北京市存量房屋买卖合同》，配合我将北京市海淀区403号房屋（以下简称403号房屋）过户给我，在房屋过户后即时交付房屋；２、判令石某向我支付超过15日的违约金32万元；３、因石某违约，要求其支付我已付的居间服务费用24000元。
石某提出反诉请求：1、解除与齐某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，撤销网签合同；2、齐某支付我房屋总价款20％的违约金，合计32万元。
案情补充：庭审中，齐某明确表示可以支付剩余购房款100万元。
 
 
【案件解析】
一、买方延迟付款违约，法院为何仍判决房屋买卖合同继续履行？：协商未成未解除，卖方不应拒绝履行？！
法院（一审）认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。齐某未按照约定将资金监管的10万元给付石某后，单方提出推迟合同履行或其作为买受人继续履行合同，在未与石某达成一致意见的情况下，仍未继续履行合同，违约在先，应承担相应违约责任。根据双方合同约定，逾期履行约定义务，按房屋总价的20％支付违约金，齐某未按约定支付购房款，存在违约，应承担相应违约责任，故石某要求齐某支付违约金32万元的诉讼请求合理，法院予以支持。鉴于齐某已支付购房款60万元（包括定金），且庭审中齐某明确表示可以支付剩余购房款100万元，在齐某支付剩余购房款100万元后，合同应继续履行，石某不应在双方未达成一致意见、合同未解除的情况下，拒绝继续履行合同。故对于齐某要求石某配合过户、交付房屋之诉讼请求，法院予以支持。至于石某反诉解除合同问题，法院（一审）根据查明情况，认为石某并未按合同约定以书面通知的方式解除合同，且不存在单方解除之情形，故判决石某要求解除合同等诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。