“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。
一、房屋认购书性质的判断：名为认购书，实质为商品房预售合同的认定
根据《最高人民法院关于审理购房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办理》第十六条规定的购房合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为购房合同。”
《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售合同应当明确当事人的具体情况、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任等事项。
【案例】：赖彩明与张素球等合同纠纷上诉案，广东省韶关市中级人民法院，(2016)粤02民终1947号。
法院审理认为，张素球交纳给兴健公司10万元后，双方并未签订任何形式的协议或合同，仅由兴健公司作出承诺，张素球可享受对“煌宫花园一期”以单价2888元/㎡，但对于房屋具体位置、价款、付款方式、配套设施等均未作约定。因此，不能认定双方签订是商品房预售合同。
二、商品房不符合预售条件的，开发商应退还买受人定金等预付款，双方另有约定的除外
《商品房销售管理办法》第3条规定：“本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”
第22条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立购房合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立购房合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立购房合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的，从其约定。”
【案例】：魏琴珍与浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司等商品房预约合同纠纷上诉案，浙江省金华市中级人民法院，(2016)浙07民终4726号。
法院审理认为，当事人仅对房屋的面积、位置、单价、加价项目、总价款作了约定，本案合同不具备商品房销售合同的基本内容，且当时开发商未取得商品房预售证，故魏琴珍与浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司之间系商品房预约合同关系。浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司出具的收款收据中已明确载明房屋面积为140平方米，应当认定双方对房屋面积作了明确约定。现涉案房屋实际面积为128.46平方米，大幅少于预约时的面积约定，显然将影响到魏琴珍预期的房屋用途、功能等购房初衷，其有理由拒绝签订购房合同，故浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司构成违约，魏琴珍有权解除预约合同，并要求返还预约款4142000元及赔偿从2011年3月18日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日止的利息损失。
三、因不可归责于双方的事由导致购房合同未能订立的，出卖人返还定金及房款，无需适用定金双倍罚则
根据《最高人民法院关于审理购房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立购房合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立购房合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致购房合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
【案例】马菁遥等诉北京远创置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，北京市门头沟区人民法院，(2016)京0109民初2759号。
根据本院向区住建委市场科了解，因商住房项目管理问题，决定对区内的6个商住房项目暂停办理网签手续，要求各开发公司对项目进行整改，后决定在各项目整改并通过区里检查后方可继续为各项目房屋交易办理网签，时间自2016年6月9日至7月22日，因各项目的检查时间不一致，且业务量较大，住建委通知各项目可以办理网签的时间不尽一致。
马菁遥交纳了全部首付款及印花税后，远创置业公司并未按照补充协议中约定的时间与马菁遥订立《北京市商品房预售合同》及办理网签手续。2016年7月24日，远创置业公司通知原告可以签订正式房屋买卖合同并办理网签手续，原告拒绝继续购买714号房屋。
法院审理认为，马菁遥与远创置业公司订立的认购书及补充协议系双方真实意思表示，双方均应按照认购书及补充协议的约定履行各自义务，马菁遥按约定的期限和金额交纳了定金、首付款及印花税，被告虽未在约定的期限内与马菁遥订立《北京市商品房预售合同》并办理网签手续，但系因商住房项目行政管理措施所致，且远创置业公司已经就此向原告方进行了说明，此系不可归责于双方当事人任何一方的原因造成，马菁遥与远创置业公司对此均无过错。
认购书及补充协议虽未明确约定远创置业公司未能如期与马菁遥订立《北京市商品房预售合同》时，马菁遥享有解除权，但因双方签订认购书及补充协议的目的在于将来订立《北京市商品房预售合同》，现远创置业公司通知原告签订预售合同的时间已超过认购书及补充协议的约定时间，且原告明确表示不愿再购买701号房屋，双方订立认购书及补充协议的目的无法实现，故对马菁遥要求解除认购书及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。因不可归责于当事人双方的事由导致《北京市商品房预售合同》未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。对原告要求远创置业公司返还定金5万元及688020元房款的请求，本院予以支持。原告要求远创置业公司双倍返还定金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
四、因双方当事人未协商一致导致购房合同未能订立的，出卖人返还定金及房款，无需适用定金双倍罚则
【案例】唐于春诉北京兴亚置业有限公司房屋买卖合同纠纷案，北京市门头沟区人民法院，(2016)京0109民初28号
法院审理认为，依据查明事实，房屋并未设定抵押，双方关于抵押、装修以及办证、缴费等问题的争议亦导致最终未能签订预售合同。无法签订预售合同的原因系双方未能协商一致，并非单方原因所导致。因双方签订认购书的目的在于将来订立预售合同，现双方就争议问题仍无法协商一致，唐于春要求解除认购书，本院予以支持。因不可归责于当事人双方的事由，导致购房合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。对唐于春要求返还定金2万元及8万元房款的请求，本院予以支持。唐于春要求兴亚置业公司双倍返还定金、支付利息损失，缺乏事实依据，本院不予支持。关于3万元款项，该款项系以双方交易房屋为基础支付，现双方未能签订预售合同，且在认购书予以解除的情况下，兴亚置业公司应当退还该款项。因涉案房屋已办理预售备案，双方同意本案中一并解除，本院不持异议。
五、如果因当事人一方原因未能订立购房合同，应当按照法律关于定金的规定处理--因买受人原因，未在认购书约定的时间内签订购房合同，定金不予退还
【案例】李俊苇与北京星光拓诚投资有限公司商品房预约合同纠纷上诉案，北京市第二中级人民法院，(2017)京02民终8206号。
2016年12月11日，李俊苇与星光公司签订了《北京市商品房认购书》，房屋总价为3816936元。当日李俊苇向星光公司支付认购金100000元。第(八)项约定，“认购书签订之时，出卖人已在本项目销售中心公示购房合同、购房合同附件、附加条款及补充条款等全部合同文件，买受人确认已详细约定，完全同意并接受购房合同及补充协议约定内容。”
法院审理认为，李俊苇以签订认购书时星光公司隐瞒房屋存在抵押的情况，且签订房屋买卖合同时不允许对合同条款进行修改，双方无法对合同条款达成一致意见，认为导致无法签订房屋买卖合同的责任并不在己方，法院认为根据认购书的内容、摆放在售楼中心的北京市商品房现房买卖合同关于房屋抵押情况的相关约定及星光公司工作人员对房屋设定抵押情况的解释说明，李俊苇在签订认购书时，应知道涉案房屋设定抵押的情形;另认购书中对双方交易的房屋面积、位置、价格等主要条款均作了相关约定，并不存在双方在签订房屋买卖合同中重要合同条款可能存在协商不一致的地方，故对李俊苇的该项主张理由，法院不予采纳。根据认购书的约定，双方未在约定的期限内签订购房合同，本认购书自动解除。故李俊苇主张确认李俊苇、星光公司双方于2016年12月11日签订的北京市商品房认购书于2016年12月26日解除的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。对李俊苇主张的星光公司退还其认购金100000元的诉讼请求，法院认为双方未签订房屋买卖合同的原因在李俊苇方，且根据双方认购书第五条的约定，认购人已支付的定金不予退还，故对李俊苇的该项诉讼请求，不予支持。
六、因未能订立贷款合同导致购房合同无法继续履行，可以解除购房合同返还购房款(含定金)，但仍应按照过错程度，计算延期付款等违约金
根据《最高人民法院关于审理购房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”
第23条规定“购房合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致购房合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致购房合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
【案例】韶关市顺宏房地产开发有限公司与闵小凤房屋买卖合同纠纷上诉案，广东省韶关市中级人民法院，(2017)粤02民终198号。
法院审理认为，根据双方合同约定，闵小凤未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，顺宏公司有权解除合同。因闵小凤未能订立商品房担保贷款合同，无法办理银行按揭付款，闵小凤至今未能付清房款，双方合同无法继续履行，故顺宏公司要求解除合同，本院予以支持。鉴于导致合同不能继续履行的原因，既有顺宏公司在闵小凤无力支付房款时仍与其签订合同的原因，也有闵小凤未能办妥且顺宏公司也无法协助办妥银行按揭付款的原因，在此情况下，不宜归责于一方，双方未能及时办理解除合同及退房退款手续，均应分担相应损失，故顺宏公司主张的违约金过分高于造成的损失，该院依法予以调整。判决解除韶关市顺宏房地产开发有限公司与闵小凤签订的购房合同，返还闵小凤房款129065元，闵小凤应支付违约金17603.20元给韶关市顺宏房地产开发有限公司，两者相抵。
七、仅签署了《流转单》，未签署认购书，且收据未写明定金字样，不适用定金条款约定
【案例】廖清英诉北京万方置业有限公司房屋买卖合同纠纷案，北京市通州区人民法院，(2014)通民初字第7801号。
法院审理认为：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实，廖清英虽与万方置业公司签署《流转单》并向万方置业公司交付10万元认购房屋款项，但并未与万方置业公司签订《北京市商品房认购书》，故万方置业公司不能以《北京市商品房认购书》中第四条关于定金的约定约束廖清英;《北京市商品房认购书》系万方置业公司制定的格式合同，万方置业公司提供的证据不能证明其在收取廖清英款项时向其提示了10万元的定金性质，且在《流转单》及收据上均未写明定金字样，故万方置业公司所提供的证据不能证明廖清英交纳10万元款项系定金。现廖清英主张不再购买2001号房屋，万方置业公司应当返还廖清英已经交纳的购房款10万元。
八、定金转为房屋价款应满足特定的条件，如签署购房合同时定金转为房屋价款，未具备相应条件的，仍适用定金条款
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第120条：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。
【案例】青海泰阳房地产开发有限公司与刘仙兰商品房预售合同纠纷上诉案，青海省西宁市中级人民法院，(2017)青01民终1059号。
法院审理认为，双方签订的《订购书》中约定订购总房价288341元，定金50000元，同时结合合同第一条约定即“订购人支付的定金自双方签署《商品房预售合同》时转为房款”及第五条的约定即“本《商品房订购书》经订购人支付定金、签字，出卖人盖章后生效”，刘仙兰支付的50000元现金的性质应确定为定金。同时根据第一条，定金转为房款的前提是泰阳公司与刘仙兰签订《商品房预售合同》，本案中政府行为消除后泰阳公司始终未履行与刘仙兰签订商品房预售合同的义务，不具备定金转为房款的条件，同时泰阳公司未能交付房屋，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条即因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或当事人另有约定的除外之规定，本案适用定金罚则，泰阳公司理应向刘仙兰双倍返还定金。
本文摘录于甘国明法官整理的《最高法院公报：买卖合同裁判规则21例 | 法官说》一文，所涉及案例均为近年来最高法院公报发布的关于商品房买卖合同纠纷的案例。
1.预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。
——张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案(载《最高人民法院公报》2012年第12期)
徐州市泉山区人民法院认为：具有相应行为能力的人在意思表示真实的情况下签订的预约合同在双方当事人之间也产生拘束力，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约。预约权利人可以请求对方履行订立本约的义务或者赔偿损失。
本案中，双方签订商品房预订单后，因建设商品房用地拆迁安置问题致使商品房开工建设日期拖延，在此过程中，国务院及徐州市政府相继出台的有关行政法规对于新建商品房的建筑面积、施工工艺及材料进行了强制性规定，加上新的拆迁安置情况出现，致使商品房建设规划变更、面积变化及建筑成本增加，应属于不可预料的情形，不应视为被告同力创展公司故意违反预约合同。但同力公司在未取得商品房预售许可时即对尚未开工建设的商品房进行出售违反了有关的法律法规，其行为具有违法性;同时在与张励签订商品房认购单时对于上述情况估计不足，其后又将认购书中列明的房号安置给他人，致使双方失去了进一步协商并签订本约合同可能性，双方签订的商品房预订单终止履行，对此结果被告应承担相应责任。因此，同力公司应将原来收取张励的50000元予以退还，并应对张励承担违约责任。
2.违反预约合同，违约方给守约方造成的损失应根据订立预约合同时商品的市场行情和现行商品的价格予以确定。
——张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案(载《最高人民法院公报》2012年第12期)
徐州市泉山区人民法院认为：张励在与同力创展公司签订预订单后，有理由相信同力创展公司会按约定履行订立本约合同的义务，从而丧失了按照预订单约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会，因此同力创展公司因违约给张励造成的损失应根据订立预订单时商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定，但因同力创展公司所开发建设的房屋无论是结构还是建筑成本都与双方签订预订单时发生了重大的变化，因此张励以同力创展公司开发建设房屋的现行销售价格作为赔偿标准亦显失公平，法院不予采纳。综合考量商品房市场的价格变动过程以及张励向同力创展公司交纳房款的数额，对于同力创展公司因违约给张励造成的损失确定为150000元。
3.判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件;反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。
——张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案(载《最高人民法院公报》2012年第12期)
徐州市泉山区人民法院认为：双方签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、单价、付款时间进行了明确的约定，但因双方在签订该预订单时作为买卖标的物的商品房尚处在规划之中而没有进行施工，同力创展公司也没有取得商品房预售许可，所以双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在预订单中没有明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成;事实上，双方在该预订单中通篇所用的词语表达为“预订”、“预计”、“预缴(购房款)”，其第五条更是明确约定“在甲方(被告)通知签定(订)《商品房销售合同》之前，乙方(原告)可随时提出退房……在乙方按照本条约定签定(订)《商品房销售合同》前，甲方不得将该房另售他人”，说明双方在签订该认购单时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑意的。因此，法院确认双方于2004年2月16日签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同，张励要求同力创展公司以该商品房预订单为依据履行商品房交付义务的主张不能成立。
4.根据合同的相对性原则，涉案合同一方当事人以案外人违约为由，主张在涉案合同履行中行使不安抗辩权的，人民法院不予支持。
——俞财新与福建华辰房地产有限公司、魏传瑞商品房买卖(预约)合同纠纷案(载《最高人民法院公报》2011年第8期)
最高法院认为：俞财新主张不安抗辩权的理由是华辰公司丧失商业信誉，依据是其与福州华辰公司签订另一购房合同后，福州华辰公司将合同约定的房屋设定抵押。然而，福州华辰公司与华辰公司是两个不同的法人，以案外人违约为由在本案合同履行中行使不安抗辩权，不符合合同相对性原则。根据《合同法》第六十八条的规定，俞财新关于其行使不安抗辩权的主张，依据不足。《合同法》第六十九条规定了行使不安抗辩权的要件，即使俞财新有权行使不安抗辩权，也应当及时通知对方。但无证据证明俞财新履行过通知义务。因此，俞财新关于其行使不安抗辩权的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
5.善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护;根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。这类合同如不具备《合同法》第52条的无效情形，应当认定有效。
——丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案(载《最高人民法院公报》2012年第12期)
上海市长宁区人民法院认为：涉讼买卖合同对标的物坐落位置、建筑面积、房屋类型等的约定，与不动产登记簿记载的内容一致。该不动产登记簿记载的内容具有公示、公信效力，一方面表明被告为涉讼房屋的登记权利人，依法享有该房屋的所有权和土地使用权;另一方面表明涉讼房屋的登记信息具有权利的正确性推定效力，可推定登记的权利状态、范围与现实的客观状态相符，善意相对人因信赖该登记的正确性而与登记权利人签订合同，该合同的效力不因登记的错误或权利内容的状态而受影响。
原、被告签订买卖合同时，虽然房屋现状已与登记信息不一致，但双方在合同中记载的仍是登记的房屋状况，且被告石磊未举证证明其于签订买卖合同时，已将涉讼房屋现状与登记信息不符的事实如实告知原告丁福如。因此，原告对于本案纠纷的发生无过错，应属善意信赖不动产登记信息的合同当事人，法律应当保护原告的此种信赖利益，此亦系强化不动产公示、公信效力的要求。虽然涉讼房屋被行政机关限制交易，买卖合同的履行可能存在障碍，但根据我国《物权法》区分原则，转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理无权登记，不影响合同效力，因此，不能因涉讼房屋过户存在障碍就否认其买卖合同的有效性。原、被告就涉讼房屋签订的买卖合同，不具备我国《合同法》第52条规定的无效情形，应属有效。
6.行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。
——丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案(载《最高人民法院公报》2012年第12期)
上海市长宁区人民法院认为：虽然行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为，履行法律手续;被告即使未出售房屋，也应按照行政机关的要求进行整改，使房屋恢复至合法状态，恢复原状系被告应尽的行政法上的义务。被告石磊明知涉讼房屋附有违法建筑仍予出售，应依诚实信用原则全面履行合同义务;对于涉讼房屋存在的违法状态，应自行采取相应措施予以消除后交付原告。
经法院释明，原告丁福如同意被告按现状交付房屋，并自愿替代被告承担恢复原状的义务，原告的意思表示不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦符合行政机关的执法目的，法院予以准许。原告在恢复原状时，房屋的四至、外观形状、层高等应与登记内容一致，质量应符合国家规定的建筑标准。被告应于原告恢复原状、通过行政机关审查认可并撤销交易限制后再协助原告办理产权手续。
7.合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。
——广西桂冠电力股份有限公司与广西泳臣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案(载《最高人民法院公报》2010年第5期)
新解：《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发〔2009〕40号)第8条规定：“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”而《合同法》第九十八条规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。可以看出，该指导意见肯定了违约金条款属于“合同中结算和清理条款”，且不因合同解除而失效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2012〕8号)第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。据此，违约金条款和合同的解除可以并存。
原裁判：(最高法院认为：依照合同法第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，应由泳臣公司返还桂冠公司的购房款和利息。关于桂冠公司主张的双倍返还定金问题，《补充协议》第2.3.4条约定：“桂冠公司在2005年3月30日前支付的费用作为已付部分土地补偿费”，因此，桂冠公司于2003年4月16日支付的具有履约定金性质的50万元因《补充协议》重新约定为预付土地款而不再具有定金性质。因此，不应予以返还。
关于桂冠公司要求泳臣公司支付工期逾期违约金和泳臣公司擅自抵押土地的违约金的诉讼请求。本院认为，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金。因此，对桂冠公司要求支付违约金的主张，本院亦不予支持。鉴于本案合同解除后桂冠公司另行购买办公楼等需要支付费用，而泳臣公司专门按照桂冠公司的要求定向建设的住宅楼和商品住宅小区，合同不履行后也会给泳臣公司造成一定损失。综合考虑本案的实际情况，本院酌定泳臣公司赔偿桂冠公司损失1000万元。)
8.房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。
——上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案(最高人民法院指导案例1号)
上海市第二中级人民法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。
如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。
9.建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力，如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实，并且该客观事实确系建筑施工所致，则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。
——杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案(载《最高人民法院公报》2010年第10期)
东台市人民法院认为：在当事人对房屋建筑工程质量提起的诉讼中，建设单位提供的有关行政管理部门的批准文件，以及勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件，只能作为证据使用，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。本案中，原告购买的房屋存在裂缝、渗漏等问题，这是一个客观事实，并且该客观事实经司法鉴定结论证实系温度变化时结构材料不均匀收缩所致，屋面设计瑕疵和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显。综合以上三点，足以认定本案被告出售给原告的房屋存在质量缺陷，被告认为房屋的施工设计文件经有关行政部门审核批准、房屋竣工后经有关单位验收合格，因此应当认定房屋质量合格的理由，不予采纳。
10.除有特别约定外，房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定，房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的，人民法院应当予以支持。
——杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案(载《最高人民法院公报》2010年第10期)
东台市人民法院认为：根据合同法第一百一十一条的规定，对于质量不符合约定的，买受人可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
本案中，被告交付给原告杨珺的房屋因出现裂缝渗漏质量问题严重影响居住使用，原告选择要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的民事责任，依法应予支持，被告应当按照南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出的第sf207078-1号鉴定报告中所明确的整改修复方案履行修复义务。关于原告要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的相关费用的诉讼请求，因该费用尚未实际发生，不予支持。
11.预约合同，一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。
——仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案(载《最高人民法院公报》2008年第4期)
上海市第二中级人民法院认为：预约合同，一般指当事人双方为将来订立确定性本合同而达成的合意。金轩大邸公司与仲崇清签订的《金轩大邸商铺认购意向书》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，其效力应予认定。双方在涉案意向书中所指向的商铺并非虚构，所约定的房屋买卖意向存在现实履行的基础。同时，该意向书明确了双方当事人的基本情况，对拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等均作了较为清晰且适于操作的约定。这表明双方当事人经过磋商，就条件成就时实际进行商铺买卖的主要内容达成了合意，对将来正式签署房屋买卖合同进行了预先安排，并以书面形式明确将来商铺正式预售时金轩大邸公司优先同仲崇清订立正式的商品房预售合同。综上，涉案意向书是具有法律约束力的预约合同。
12.预约合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行，构成违约的，应当承担相应的违约责任。
——仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案(载《最高人民法院公报》2008年第4期)
上海市第二中级人民法院认为：合同当事人不仅应依照诚实信用的原则行使合同权利，而且在履行合同义务中也应以善意的方式，依照诚实信用的原则履行，不得规避合同约定的义务。金轩大邸公司未按约履行其通知义务，并将商铺销售一空，导致涉案意向书中双方约定将来正式签订商铺买卖合同的根本目的无法实现，甚至在争议发生时主张双方签订的意向书无效，其行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，应认定为违约。金轩大邸公司的违约行为导致守约方仲崇清丧失了优先认购涉案商铺的机会，使合同的根本目的不能实现，金轩大邸公司也承认双方现已无法按照涉案意向书的约定继续履行。因此，金轩大邸公司应当承担相应的违约责任。
13.对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。
——黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案(载《最高人民法院公报》2006年第2期)
北京市第一中级人民法院认为：房屋是价值昂贵的不动产，日常生活经验法则说明，对所购房屋显而易见的瑕疵，业主收房时一般不会轻易忽视。黄颖在一审中一再陈述，收房时对窗外有装饰钢梁一事，其已在《业主入住验收单》上明确提出书面异议。《业主入住验收单》是美晟房产公司单方保存的证据，经法院要求，美晟房产公司拒不提交。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”据此，可以推定黄颖关于收房时已对窗外有钢梁一事提出书面异议的主张成立。
14.根据合同法第一百零七条规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。
——黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案(载《最高人民法院公报》2006年第2期)
北京市第一中级人民法院认为：在美晟房产公司与黄颖签订的合同中，没有约定预售的房屋外有装饰钢梁;在美晟房产公司给黄颖展示的沙盘上，房屋模型外也没有装饰钢梁;而美晟房产公司交付给黄颖的房屋，窗外却有装饰钢梁遮挡。美晟房产公司履行合同义务不符合约定，依法应承担违约责任。至于安装钢梁是否经过行政审批与是否符合建筑规范，属另一法律关系，不能成为美晟房产公司不构成违约或者免除违约责任的理由。业主花费巨额资金购买房屋，注重的不是房屋外墙立面美观，而是房屋内各项设施是否有利于居住使用。只有在这一前提下，黄颖才可能与美晟房产公司签订《商品房买卖合同》。衡法酌理，不能为保全钢梁的装饰功能，而牺牲业主签订《商品房买卖合同》要达到的合同目的。黄颖主张将装饰横梁上移55厘米，既有北京首都工程建筑设计有限公司证明在技术上可行，又可以用较低的成本补救装饰钢梁带来的不当影响，此意见应予采纳。
15.房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积超出商品房买卖合同约定面积的，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。
——长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案(载《最高人民法院公报》2004年第10期)
北京市西城区人民法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，实测面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。但长城公司在与远洋大厦公司签订的购房合同中，已经约定实际面积与暂测面积的差别不超过±5%(不含)时，应按照合同房屋售价进行结算，双方当事人应遵守该约定。故本案应以双方在合同中约定的5%作为追究远洋大厦公司违约责任的起点，即实际面积与暂测面积的差别在5%(不含)之内部分的房款，按照双方当事人在合同中约定的售价予以返还，而实际面积与暂测面积的差别在5%之外的房款，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，由远洋大厦公司双倍返还。
16.房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。
——三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案(载《最高人民法院公报》2004年第8期)
河南省高级人民法院认为：荥阳一建虽然因工程价款优先受偿权而占有部分房产，但并未实际取得所有权，它通过与配套建设公司的合同所取得的权利只是对房屋的占有权、使用权、收益权，不能对抗水利管理局所享有的权利。此外，房屋尚未竣工交付使用，荥阳一建和左坤鹏等24位购房人的权利也可以通过其他途径进行保护。配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。