广州债权债务律师-以房抵工程款，承包人的权利可否排除普通债权人的执行？
本文主要讨论三个问题：第一、以房抵工程价款之债协议签订后，承包人是否还享有优先受偿权?第二、以房抵债，承包人是否可以依据或参照《异议复议规定》第28条的规定排除执行?第三、以有抵押的房屋抵工程价款之债，房屋因为有抵押而没有办理过户手续，承包人对此是否有过错?
一、以房抵工程价款之债后，承包人不再享有优先受偿权 《合同法》第286条规定，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 但是，发包人将房屋抵建设工程的价款之后，承包人对发包人的工程价款之债消灭【转化成对发包人的房屋买卖合同之债(要求其配合办理过户手续、交房手续等之债)】，相应的，承包人对发包人新的合同之债不再享有优先受偿权。
二、以房抵债，可否适用《异议复议规定》第28条等规定 对于以房抵债协议能否排除法院对不动产(如房屋)的强制执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关的司法解释并未作出规定。 司法实践中，有很多支持以以房抵债协议(在满足协议合法有效、已交房、无过错等条件的前提下)排除法院强制执行的判例，如：最高人民法院(2016)最高法民申79号、最高人民法院(2017)最高法民申2476号、最高人民法院(2017)最高法民申2480号、最高人民法院(2017)最高法民申2482号、最高人民法院(2017)最高法民申2484号、最高人民法院(2017)最高法民申3148号、最高人民法院(2013)民一终字第95号、最高人民法院(2017)最高法民申3491号、最高人民法院(2017)最高法民申3492号、最高人民法院(2016)最高法民申2025号、最高人民法院(2018)最高法民申387号、最高人民法院(2018)最高法民申25号、最高人民法院(2016)最高法民申2023号。这些判决支持以房抵债协议排除执行的主要理由是参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，或《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条等规定，符合上述司法解释规定的条件的即可排除执行。这里面最重要的一条即付款，由于以房抵债一般案外人并未实际支付房款，因此法院支持以房抵债排除执行的，基本都是认可抵债条款的约定即完成了付款义务。 司法实践中，也有很多不支持房抵债协议排除法院强制执行的判例，如：最高人民法院(2017)最高法民申1769号、最高人民法院(2017)最高法民终354号、最高人民法院(2016)最高法民终113号、最高人民法院(2017)最高法民终356号。不支持的理由主要是认为抵债是消灭债务的一种方式，以房抵债只产生请求被执行人过户的权利，该权利并非物权期待权或所有权，该权利并不优先于申请执行人的普通债权，不能排除申请执行人的执行。 以房抵债协议能否排除执行，其实就是案外人基于以房抵债协议(在满足协议合法有效、已交房、无过错等条件的前提下)是否对案涉房屋享有物权期待权。而物权期待权的概念在法理上并无定论：王泽鉴教授认为，期待权是因具备取得权利部分要件，受法律保护，且依社会经济观点，使之成为交易客体，特赋予权利性质之法律地位。【王泽鉴.民法学说与判例研究(第七册)[M]，北京大学出版社：2009年第一版，第196页.】这个概念很抽象，其他学者给出的概念也很抽象，并且对于期待权的概念和内涵还没有形成通说，法律实务中似乎还很难直接引用。因此，不宜直接引用某个学者关于物权期待权的概念来认定购买了尚未登记在被执行人名下的房产的买受人是否对标的房屋享有物权期待权。因此，不宜直接引用物权期待权的概念解释案外人基于以房抵债协议是否对案涉房屋享有物权期待权。 但是，如果把抵债看做是一种付款方式，则可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条，或《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条等规定来审查案外人基于以房抵债协议是否可以排除金钱债权人的执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(自2015年5月5日起施行)第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。” 以房抵债，一般是指债权人与债务人协议约定用债务人的房屋折价抵偿债务人对债权人的债务，如有多余，则多余的金额退还债务人(房屋所有人)，如房屋价值不足抵偿债务，则不足部分继续由债务人偿还。 以房抵债的协议是双方当事人真实意思的表示，没有违反流抵或物权法定的原则，也没有违反其他法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效。基于此有效的抵债协议，(房屋所有人的)债务消灭的同时，相应的抵债价款也就转化为了房款(可以将以房抵债理解为一种房款的支付方式)，即债权人在抵债的额度内支付了债务人(房屋所有人)房屋价款，如果债权人再满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的其他三个要件，则债权人对标的房屋享有物权期待权，债权人的物权期待权优先于申请执行人的普通债权，其执行异议应当得到支持，即以房抵债背景下的案外人执行异议之诉(在满足协议合法有效、已交房、无过错等条件的前提下)应当得到法院的支持。当然，如果房屋价值高于债权人对债务人(房屋所有人)的债权，则债权人应当按照人民法院的要求将差额部分交付执行。
在以房抵债背景下的案外人执行异议之诉还需要注意的是：
1、其他三个要件也要满足
(1)人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同 这里的买卖合同的形式是《以房抵债协议》，而不是《房屋买卖合同》。关于这个要件有四点需要说明： a.时间的先后。即签订合法有效的书面以房抵债协议要在法院查封之前，此处所说的查封应当是执行异议所针对的执行的查封，或者是本执行案件的执行依据——生效判决在诉讼过程中或者诉前的查封，不包括其他案件的查封【如在A查封之后签订合同，之后又有了B查封，如果A查封已解封，且执行异议所针对的是B查封，则就符合法院查封前签订合同这个要求(至于是否因此导致不符合其他的要件，另当别论)】。以房抵债背景下的执行异议能否排除执行之所以没有规定在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释中，是因为法院担心被执行人与案外人恶意串通，通过“倒签”以房抵债协议的时间的方式规避执行【现有技术很难鉴定出协议的准确签订时间，如：最高人民法院(2015)民申字第3355号案中，一审法院委托有资质的鉴定机构对以房抵债的时间进行鉴定，但是经鉴定，无法判断上述以房抵债协议书的形成时间【法院对于以房抵债协议签订时间的审查就会有很大的技术困难和障碍。因此，通过加强伪造证据的法律责任(尤其是刑事责任)和案件移送制度的进一步完善和落实(审理执行异议或执行异议之诉的法官发现当事人伪造证据且符合一定条件的，应当移送到公安机关处理)来威慑伪造证据(伪造以房抵债协议签订时间)的行为，不失为一种选择。 b.合同合法有效。如果合同没有违反《合同法》第52条等法律行政法规的效力性强制性规定，且没有其他可撤销可变更或效力待定的情形，合同就是有效的。 c.书面合同。此处所要求的是“书面”，口头的协议不符合要求。这个要件的硬性要求是为了防止被执行人与第三人恶意串通，谎称存在房屋买卖合同或以房抵债协议以对抗执行。 d.不考虑过错因素。即不论提出执行异议者是否知道其与被执行人签订合同之前不动产(如房屋)已经被查封，只要在签订合同之前房子已经被查封，执行异议申请就得不到支持。
(2)在人民法院查封之前已合法占有该不动产 对于此要件，并不能要求太苛刻：a.交房的标志是签订《房屋交接书》还是交钥匙都可以，只要是已经交房即可;b.合法占有的方式可以是亲自居住;也可以是出租给别人;或者债权人正在装修过程中;或者合同约定的交房时间已到，房屋所有人将房屋钥匙交给了债权人的亲朋好友或者代理人或者中介，买房人随时可以取得对标的房屋的占有，等等。总之，只要是房子在债权人(案外人)的管控之下即可。
(3)非因买受人自身原因未办理过户登记。 这个要件要求未过户不是买房人的过错。如有些买房人为了避税，在房子具备过户条件的情形下故意拖延不办理过户手续，这样买房人就是有过错的，执行异议不能得到支持。有争议的是买房人买的是不符合交易条件的动迁房(未满三年)是否有过错，对此问题，a.比较保守的观点是如果房子被查封的时候未符合交易条件(未满三年)则视为买房人有过错(买房人因购买了在一定期限内禁止交易的房屋而被认定为有过错)，执行异议不能得到支持;如果房子被查封的时候已经符合过户条件(已满三年)，非因买房人的原因未过户(如约定的过户期限未到)，则视为买房人没有过错。上海的司法实践中基本就是采取这种观点。b.比较开放的观点认为购买动迁房就是一个附期限的合同，合法有效，买房人没有过错。 需要注意的是，很多案外人本应当依据该法律规定提出执行异议，但是却以自己的所有权人为由提起执行异议，导致异议被驳回。这是典型的因为对法律的理解不准确，法律技术的缺乏导致的合法权利得不到保护的情形，很可惜。
2、要严格审查以房抵债协议双方当事人之间的债权债务关系的真实合法性 之所以要重点审核以房抵债协议的真实性和效力，是为了保护申请执行人的合法权利，防止被执行人与案外人虚构以房抵债协议，或者为了规避执行而签订以房抵债协议。对以房抵债协议的真实性和效力的审核，应重点关注以下几点：
(1)协议签订的时间 协议签订的时间必须是法院对标的房屋查封之前。鉴于现有技术很难对协议签订的准确时间做出鉴定【如：最高人民法院(2015)民申字第3355号案中，一审法院委托有资质的鉴定机构对以房抵债的时间进行鉴定，但是经鉴定，无法判断上述以房抵债协议书的形成时间】，法院对于以房抵债协议签订时间的审查就会有很大的技术困难和障碍。因此，通过加强伪造证据的法律责任(尤其是刑事责任)和案件移送制度的进一步完善和落实(审理执行异议或执行异议之诉的法官发现当事人伪造证据且符合一定条件的，应当移送到公安机关处理)来威慑伪造证据(伪造以房抵债协议签订时间，即倒签)的行为，不失为一种选择。
(2)“以房抵债”中的“债”是否真实合法，是否已过诉讼时效 审核“债”的真实性和合法性，就要审核产生“债”的原始凭证，而不能任由被执行人和案外人双方认可即不审核。对此，要根据“债”产生的原因(民间借贷、欠付货款、“高利贷”、赌债等等)进行有针对性的审核。 而要审核“债”是否已过诉讼时效，除了审核诉讼时效的起始时间外，更要审核是否真的存在时效中止或中断的事由。 对于超过了诉讼时效的“债”的以房抵债协议，不能作为排除执行的依据。 (3)以房抵债协议本身是否合法有效 对此要对照《合同法》第52条，看是否存在无效事由，尤其是要看是否存在恶意串通损害第三人利益的情况。另外，还要审核是否存在非当事人真实意思表示的情形，比如，被执行人与案外人签订阴阳合同，阳合同是案外人用以提出执行异议的以房抵债协议，阴合同则约定双方的真实意思表示是用阳合同排除执行，阳合同无效，房屋的真实权利人仍然是被执行人。
3、如果抵债的房屋是“一手房”，要满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 开发商的债权人依据生效的判决向法院申请强制执行，法院一般会执行开发商的房产，即拍卖尚登记在开发商名下的房产偿债，这会严重侵害购房者(在本文即以房抵债协议中开发商的债权人)的合法权利，因此上述司法解释赋予了购房者通过执行异议(之诉)的方式排除法院执行，保障自身合法权益的权利。 业主(以房抵债协议中开发商的债权人)如果满足上述三个要件，就可以通过执行异议或者执行异议之诉来排除法院的执行，以最终获得房屋的所有权。关于上述三个要件，简单分析如下：
(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的以房抵债协议 开发商与其债权人签订的以房抵债协议的效力的审查方式同上文的审查方式。
(2)标的商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋 这个要件是体现立法精神的核心要件：保护弱势群体——消费者。购房者(以房抵债协议中开发商的债权人)相对于开发商是弱势群体，是消费者(注：有观点认为购房者不是消费者)，应当得到法律的倾斜性保护。居住权对于一个人来说是举足轻重的，如果购房者所购房屋是用于居住且名下无其他用于居住的房屋，则购房者能否获得系争房屋的所有权直接关系到购房者居住权能否实现。这在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中也有所体现【该批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”】。此外，根据该《批复》，在一定条件下，商品房的买受人的权利优先于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权【该《批复》第一条规定：“……建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”】，因此(在一定条件下，商品房的买受人的权利优先于开发商的其他债权人的债权)。也就是说，对于购房者权利的保护是一脉相承的。 关于举证责任：a.只要购房者所购房屋是住宅即可推定为其购房是用于居住，有相反证据足以推翻的除外;b.关于购房者是否有其他用于居住的房屋，一般可以通过在当地房产管理部门(如上海的不动产登记局)查询的方式确定。申请执行人能够举证证明异议人(购房者)有其他用于居住的房屋的除外。
(3)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十 这个要件和上述两个要件共同起到如下作用：a.防止开发商(被执行人)和所谓的债权人恶意串通，伪造虚假的交易，阻碍执行;b.保护申请执行人的合法权利。如果开发商的债权人对开发商的债权总额不足房屋价值的百分之五十，则开发商的债权人不得通过以房抵债协议对抗法院的执行。 参考案例：北京市第一中级人民法院(2015)一中执异字第400号
4、预告登记 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持;符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”只要以房抵债协议是合法有效的，办理了预告登记，且符合过户的条件，就可以排除法院的执行，保护债权人的合法权利。 (1)存在合法有效的以房抵债协议。 (2)符合物权登记条件。如：合同没有被解除;债权人有购房资格;房款可以全部交付法院执行;
三、以有抵押的房屋抵工程价款之债，承包人对此是否有过错? 以房抵工程款的交易中，标的房屋上往往是有抵押权的。购买有抵押的房屋，买受人是否有过错?是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的第四个要件(非因买受人自身原因未办理过户登记)或《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条中“如果第三人对此没有过错”的规定?对此，法律司法解释并未作出明确规定，各判决的观点也不完全一致，有些认为没有过错，有些认为有过错，也有一些其他的观点。
(一)买受人有过错，不支持其执行异议 最高人民法院(2017)最高法民申3731号民事裁定认为，房屋买受人在受让该别墅时，对该别墅设置了抵押贷款一事是明知的，其理应知道这种情况下该别墅是无法办理过户登记手续的，但仍与房屋卖售人(被执行人)签订转让协议，其对无法办理过户登记手续存在一定过错。因此，原判决认定房屋买受人无法排除法院对执行标的强制执行并不缺乏证据证明。 最高人民法院(2018)最高法民申671号民事裁定认为，案涉8套房屋办理抵押登记时间为2005年6月、7月，而房屋买受人康某与大正公司就案涉房屋签订商品房屋销售合同的时间为2006年5月7日。因此，房屋买受人康某签订房屋销售合同在案涉房屋办理个人住房贷款抵押登记之后。原审认定房屋买受人康某在签订合同时对案涉房屋上存在抵押登记未尽审慎注意义务存在过失，房屋买受人康某以其在后的购房行为不能对抗在先成立并已经生效民事判决认定合法有效的抵押权，有事实和法律依据，并无不当。本院审查期间，房屋买受人康某陈述其于2014年办理过户登记时，房产管理部门告知其案涉房屋处于抵押状态，不能办理过户登记，其于此时得知案涉房屋已被抵押。基于上述房屋买受人康某陈述的未能办理过户的原因，不能认定房屋买受人康某对此无过错，其不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的第三人无过错的情形及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，故房屋买受人康某主张其享有足以排除强制执行的民事权益缺乏依据。 最高人民法院(2017)最高法民申3596号民事裁定认为，2013年7月18日，安定农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社办理了在建工程了抵押登记,对案涉房屋享有抵押权且经生效裁判文书予以确认。抵押权属担保物权的一种，具备物权的基本属性和法律效力，相对于债权而言具有优先性。其次，经查明，房屋买受人张某某与兆祥公司签订《房屋订购协议书》及《房屋订购补充协议书》的时间分别为2014年3月17日及2014年6月25日，均晚于案涉抵押登记时间。且根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。在案涉房屋已经设立抵押且商品房预售许可证已经过期的情形下，房屋买受人张某某与兆祥公司签订《房屋订购协议》及《房屋订购补充协议书》，未就订购房屋是否设定权利负担进行核查，未尽到注意义务，存在过错。 最高人民法院(2017)最高法民申4723号民事裁定认为，在傅某某与华上置业公司签订案涉购房买卖合同时，该房产上已经存在渝台担保公司的抵押权登记，该抵押权具有公示效力和物权的优先效力。作为购买诉争房产的傅某某，无论在签订合同时是否实际注意到了该诉争房屋已被抵押的事实，在该抵押登记仍然存在的情况下，傅某某客观上均不能实现将该诉争房产变更到自己名下的法律效果。在渝台担保公司的抵押权消灭后，傅某某亦没有提供有效证据证明其及时要求华上置业公司履行过户登记手续。后该诉争房产又被农商行綦江支行设定新的抵押权登记。综合上述事实，傅某某提起案外人执行异议之诉，其所依据的事实与理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的情形，即买受人非因自身原因未办理诉争房产的过户登记，二审判决以此驳回傅某某的诉讼请求并无不当。 最高人民法院(2017)最高法民申2095号民事裁定认为，房屋买受人刘某1称案涉房屋未办理过户系因房屋卖售人刘某2与田某某迟迟未能消除房产上的抵押(注：抵押权设立在先，买卖合同签订在后)，但并未提供证据证明其曾就此主张过权利，故房屋买受人刘某1认为对案涉房产未办理过户没有过错的主张，本院亦不予支持。综上，房屋买受人刘某1不能满足《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的三个条件，无法据此排除对案涉房产的强制执行。
(二)买受人无过错，可以支持其执行异议 最高人民法院(2018)最高法民申171号民事裁定认为，房屋买受人与房屋卖售人在签订买卖合同时，标的房屋虽然有抵押，但是买受人符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一要件，买受人享有排除强制执行案涉房屋的权利。 最高人民法院(2018)最高法民申2575号民事裁定认为，关于房屋买受人刘某某未办理案涉房屋过户登记是否存在过错的问题。根据原审查明的事实，房屋买受人刘某某与房屋卖售人徐某某签订房屋买卖合同时,案涉房屋虽处于吉林省吉林市高新区人民法院查封中,但同年即被该院解封。而案涉房屋虽然因银行贷款而设定了抵押权(注：抵押权设立在先，刘某某和徐某某的房屋买卖合同签订在后),无法进行正常的更名过户手续，但房屋买受人刘某某与房屋卖售人徐某某签订的补充协议约定房屋卖售人徐某某协助房屋买受人刘某某办理贷款转贷手续，将房屋贷款转到房屋买受人刘某某、刘某、房屋卖售人徐某某名下。在案涉房屋抵押权未涤除的情况下,因申请执行人朱某某与房屋卖售人徐某某之间的租赁合同诉讼纠纷，案涉房屋于2011年、2012年被法院查封,且此后分别于2013年、2014年被续封。原审基于上述事实，认定房屋买受人刘某某对于案涉房屋无法办理产权过户登记不存在过错，亦不缺乏证据证明，适用法律亦无不当。 最高人民法院(2017)最高法民再33号民事裁定认为，401-406室未能完成过户登记手续系因留存有房屋卖售人(被执行人)上风公司设定的抵押，均非因天奥公司(房屋买受人)存有过错。 最高人民法院(2017)最高法民申3983号民事裁定认为，设定抵押权的房产不能过户，故无法过户登记的责任在于万强公司，非因买受人高某某自身原因未办理过户登记。综上，高某某提出执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，高某某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依法不得执行该房屋。
(三)其他判决观点 1、(2017)沪0106民初33086号民事判决认为，购买有抵押的房屋，抵押被涤除前房屋被查封，买受人有过错，买受人的执行异议不能得到支持。
2、(2017)沪0104民初21476号民事判决认为，购买有抵押的房屋，抵押涤除前房屋被查封，买受人无过错，买受人的执行异议可以排除执行。
3、最高人民法院(2018)最高法民终218号民事判决认为，本案所涉房屋登记于中坤锦绣房地产公司名下，并未登记于房屋买受人于某某名下。虽然本案所涉房屋上存在抵押权，但该房屋销售之前，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将案涉房屋对外进行销售。房屋买受人于某某购买该房屋时中坤锦绣房地产公司向其出示了东方资产重庆分公司同意对外销售案涉房屋的证明，并将该证明作为合同附件。房屋买受人于某某基于东方资产重庆分公司同意销售抵押房屋行为而产生东方资产重庆分公司将会配合办理过户登记的合理信赖，其作为买受人，对这一问题已尽到充分的注意义务。一审判决认定非因房屋买受人于某某自身原因不能办理本案所涉房屋过户登记手续并无不当。
(四)我的观点 我认为，判断购买有抵押的房屋是否有过错，关键是要看是否因该抵押导致没有办理过户和不能过户。具体而言： 1、如果房屋买受人没有采取措施保证其已付房款用于清偿抵押债权，导致抵押权成为过户的障碍，则应当认定买受人有过错，其排除执行的异议一般不能得到支持。但是，如果购房尾款足够覆盖抵押债权(或虽购房尾款不足以覆盖抵押债权，但买受人自愿多支付购房尾款以覆盖抵押债权)且能够实际将此尾款交付法院执行，可以认定买受人没有过错。 2、如果合同约定的过户日期前，抵押权已按照约定的时间涤除，在抵押权涤除之后又被法院查封，则不能以购买房屋时标的房屋存在抵押权为由认定买受人有过错。 3、过户前抵押权虽未涤除，但是根据合同约定涤除抵押权的时间还未到，且买受人未付房款能够覆盖抵押债权，则不能以购买房屋时标的房屋存在抵押权为由认定买受人有过错。