27年邹主任律师团队，广东鑫霆律师事务所
合同解除权分为约定解除【《合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。】和法定解除【《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。】
抛开约定解除我们不谈，我们只谈法定解除。法定解除一般要适用《合同法》第九十四条第四项的规定，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；这里面有两个关键词“违约”（迟延履行债务其实也是一种违约行为）和“不能实现合同目的”：“违约”+“不能实现合同目的”=根本违约，一方根本违约，对方就有了法定的合同解除权。
那么，买房人在付了全部房款的前提下因自身不具备购房资格而不配合卖房人办理过户手续是否违约呢？是否会导致卖房人合同目的不能实现呢？如果买房人由于自身不具备购房资格而不配合卖房人办理过户手续的行为会导致卖房人的合同目的不能实现，则买房人的这种消极行为就是违约行为，“违约”+“不能实现合同目的”这两个要件也就都有了，卖房人的合同解除权也就都有了。反之，如果买房人的这种消极行为对于卖房人的合同目的等权利没有任何不利影响，买房人的消极行为也就谈不上是违约行为。也就是说，讨论“违约”和“不能实现合同目的”的关键是讨论“不能实现合同目的”。
《合同法》**百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”
买卖合同是典型的双务合同，即买卖双方互负对待给付义务。一般而言，出卖人的义务是转移标的物所有权于买受人，买受人的合同义务是支付价款给出卖人。与之相对应的，买受人的合同目的是取得标的物所有权，出卖人的合同目的是取得价款所有权。以此类推，在房屋买卖合同中，买房人的合同目的是取得标的房屋所有权，卖房人的合同目的是取得房屋价款所有权。那么，是否只要买房人把标的房屋的价款全部支付给卖房人，卖房人就没有法定解除权了呢？
问题的症结还在限购。
买房人限购，卖房人也限购，“名额”对于谁都是有限的。卖房人卖房子的合同目的除了取得房屋价款之外，还需要腾出购房名额以购买新的房屋（较典型的就是“置换”）。因此，把标的房屋过户到买房人名下也是卖房人的合同目的之一。此外，完成过户对于卖房人的价值和意义还有：1、避免自己违约。如避免买房人要求自己办理过户手续时由于房子被查封等原因或者自己没有时间等原因造成不能配合办理过户而导致自己违约。2、避免自己多承担税费。比如，由于国家税费制度的调整导致自己多缴纳房产税或者办理过户手续的个税、增值税等税负。3、避免房价下跌而带来的买房人的违约。总之，房屋买卖双方在买卖合同中约定了交易的时间安排，双方就应当在约定的时间里完成交易。如果由于新的政策的原因导致交易无法继续，双方的合同目的就不能实现。