房屋强拆程序的实施——怎么拆?
No.1
先补偿、后拆迁(执行)
房屋强拆程序的实施，除应当遵循“无补偿则无征收”的原则外，还应当遵循“先补偿、后拆迁(执行)”的原则，否则，被拆迁人有权拒绝搬迁，行政机关也不能强制执行。〔1〕换言之，在征收补偿工作完成前，仍应保障权利人对被征收房屋的合法占有权益，权利人未获得安置补偿前，不能实施强制拆除。之所以明确“先补偿、后拆迁(执行)”原则，根本目的在于保障被拆迁人在房屋被征收拆除后、获得安置补偿前的基本生活或生产经营条件。行政机关在强拆过程中没有遵循上述程序，其强拆行为应当被确认违法。
具体来说，被征收房屋拆迁(执行)前，被拆迁人获得补偿包含两种情况：
一是行政机关与被拆迁人就安置补偿达成一致并签订补偿协议，行政机关开始按照补偿协议主动履行相关义务;
二是在与被拆迁人达不成协议的情况下，行政机关依据征收补偿安置方案依法作出补偿决定或补偿行为。
针对第一种情况，双方达成补偿协议后，被拆迁人主动将房屋交给行政机关处理，行政机关据此采取的拆除行为不属于强制拆除范畴，该拆除行为的合法性和正当性是基于权利人认可安置补偿后的自愿处分行为。
针对第二种情况，实践中存在补偿决定遗漏补偿事项、补偿不到位房屋被强拆的现象，对于当事人提起的补偿之诉，法院一般应当撤销补偿决定，并责令行政机关履行补偿职责。但是，如果撤销补偿决定严重影响征收拆迁进度、损害社会公共利益的，因补偿行为属于授益性行政行为，在不宜撤销的情况下，也不适用确认违法判决，法院对能够确定的补偿数额和方式可以作出补充判决。这样处理，既有利于保护被拆迁人的合法权益，又不至于影响到社会公共利益。
No.2
强制执行应当依法进行
对国有土地上被征收房屋实施强制拆除，应在完成补偿安置工作的情况下由行政机关申请人民法院强制执行，在获得法院的准许强制执行裁定前，行政机关没有直接强拆被征收房屋的权力。即使在被拆迁人已经依法得到安置补偿或者无正当理由拒绝接受安置补偿的情况下，行政机关若要实现强制搬迁和拆除，也必须按照法定程序申请人民法院强制执行。
被拆迁人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。只有被拆迁人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在规定期限内又不搬迁的情况下，才能进入强制执行环节，由行政机关申请人民法院强制执行。行政机关在强拆过程中没有申请法院执行，而是直接自行拆除，抑或没有给被拆迁人留出复议或诉讼的期限，其强拆行为应当被确认违法。
怎么拆?
No.3
强拆方式方法应当合法合理适当
行政机关对被征收房屋实施强制执行时，应当注意方式、方法，严格按照征收补偿工作确定的拆迁范围实施强拆，不能随意扩大执行范围，超范围拆除;不能规避征收程序，借拆违、危房名义实施强拆;不能实施野蛮强拆，损毁室内财产，侵害被拆迁人的人身财产权。行政机关在强拆过程中有上述情形之一的，其强拆行为应当被确认违法。
同时，行政机关在强拆时还要确保室内物品已经得到合理保存处置，制作好财产登记清单，并进行公证，留存执法录像，避免因处理方式不当造成日后举证困难。
除此之外，实践中尚有两种强拆方式值得关注，经常被当事人诉诸法院。
一种是，对于未登记建筑的拆除。此种情形，房屋征收部门在征收过程中应当对未经权属登记的房屋提请有关部门进行认定和处理，结果公示后有异议的，市、县级人民政府应当进行复核、处理。如果最终结果是违章建筑，应当通过拆违程序依法拆除;如果最终结果是合法建筑，应在完成安置补偿之后依法拆除。
另一种是，对于门窗等房屋组成部分的拆除。因强拆行为不限于房屋主体结构的拆除，还包括门窗、墙面等房屋组成部分的拆除以及室内财产处置行为，上述行为关系到被拆迁人的人身财产安全，涉及被拆迁人的合法权益。因此，在被征收房屋未依法补偿完毕的情况下，行政机关不能以拆除门窗、破坏墙体等方式逼迫搬迁。当事人对此可以提起确认强拆行为违法之诉。
No.4
以协议方式实施拆除
1.过渡协议约定拆除。在征收补偿过程中，有的行政机关仅与被拆迁人签订过渡协议，而未签到补偿协议。过渡协议不同于补偿协议，就过渡方式、过渡期限和过渡费用作出的具体安排并不能从根本上保障被拆迁人的安置补偿权益，不能替代整体的补偿协议，过渡协议中约定的将房屋交由行政机关拆除的内容，必须与明确约定征收补偿主要条款的安置补偿协议结合后，方可作为行政机关拆除被征收房屋的合法依据。
因此，仅就过渡问题签订的过渡协议，即使协议中约定拆除房屋的内容，在行政机关完成安置补偿工作之前，也不能作为拆除被征收房屋的合法依据。
2.收购协议约定拆除。以“协议方式”代替依法进行的“征收拆迁”越来越多地被行政机关所采用，并被最高人民法院裁判理念(汪慧芳案)所接纳。建立在平等、自愿、等价、有偿基础上的收购协议，因其在一定层面上有利于提高征收拆迁效率，并有助于通过提高收购价格来对被拆迁人给予更加充分的补偿安置，具有现实合理性和可行性。〔2〕
行政机关在实施房屋收购、拆除过程中，与被拆迁人签订相关协议，对其进行不低于市场评估价格的公平合理补偿安置，被拆迁人自愿交出房屋，系双方意思表示一致的体现，此种方式并不违反法律、法规的禁止性规定。对未达成收购协议的房屋被拆除，在缺乏相关法律规定的前提下，只能通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的征收程序来解决。
也就是说，未达成收购协议的，行政机关应当及时启动征收程序，其不及时依法进行征收反而采用不适当拆除方式破坏权利人的居住与经营环境，造成房屋正常使用功能严重贬损，依法应当承担相应的赔偿责任。
房屋违法强拆的赔偿——拆错了，怎么赔?
No.1
程序选择
在审判实务中，被拆迁人之所以经常对强拆行为提起确认违法之诉，归根结底是对安置补偿不服，认为其安置补偿利益没有得到满足、其合法权益没有得到保障。当强拆行为被确认违法之后，有的被拆迁人选择继续提起补偿之诉实现救济，而绝大多数被拆迁人则选择赔偿程序实现救济。
当然，要求行政机关履行补偿职责能够在诉权行使中实现对当事人合法权益的保护。但是，被拆迁人往往更倾向于提起赔偿之诉，一方面赔偿能够吸收补偿，相比补偿程序，行政赔偿具有惩罚性，对当事人保护更加彻底;另一方面行政补偿一般对应的是合法行政行为，而行政赔偿则对应着违法行政行为，在程序设计上也更加顺畅自然。
需要强调的是，行政赔偿与行政补偿程序不能重复适用。在一个行政行为被确认为违法并已经启动赔偿程序时，被拆迁人不能重复或者交叉运用救济手段，再行寻求行政补偿。〔3〕
因此，当房屋强拆被确认违法后，被拆迁人既然已经提起赔偿之诉，原有的补偿问题可依法转化为赔偿程序解决，人民法院应直接进行实体审理并就赔偿问题作出行政赔偿判决，无需另行通过征收补偿程序解决。
当违法强拆案件进入赔偿程序后，有的被拆迁人对赔偿机关的先行处理行为不服诉至法院。人民法院应就当事人的实质争议进行审查，而非以行政赔偿决定为审理重点予以审理，这样能够避免出现行政机关多次作出、撤销行政赔偿决定的情形，防止赔偿案件久拖不决。
还有的被拆迁人以起诉复议机关履行法定职责的方式解决赔偿机关的行政赔偿问题。对于以获得行政赔偿为目的的诉讼而言，国家赔偿法规定的救济方式是直接起诉赔偿机关，并不包括起诉复议机关，即不包括要求人民法院判决复议机关就赔偿机关的行政赔偿问题作出处理的情形。〔4〕与起诉赔偿机关相比，起诉复议机关不仅程序更加繁琐，耗费更多的资源，而且难以直接解决赔偿问题，容易形成循环诉讼。
No.2
处理原则
人民法院在审理行政赔偿案件时，要坚持全面赔偿和公平合理的理念。〔5〕首先，为体现对违法强拆行为的惩戒，对被拆迁人的相应赔偿不应低于其原应得的相关拆迁安置补偿权益。
其次，应当考量其他被拆迁户以及当地其他项目的类似补偿方式与标准、安置情况，全面考虑法律、行政法规以及相关政策规定的连续性、一致性和公平性。
在不违反法律、法规禁止性规定的情况下，结合被拆迁人实际情况，以填平补齐其受损的财产权利为限，并尽可能给予被拆迁人必要、合理的照顾和安排。再次，针对赔偿案件应尽可能协调化解争议，如果难以达成一致意见，在裁判规则上需要结合案件具体情形选择适当的裁判方式。
并非所有违法强拆引发的赔偿案件都适宜由人民法院直接判决具体的赔偿内容，有一些案件需要考量社会影响和法律效果，人民法院可以判令先由行政机关作出赔偿决定，但在判决中要明确行政机关作出赔偿决定的大致标准和底线(赔偿方式、赔偿标准和范围等)，从而充分发挥司法权的监督性和行政权的专业性，更有利于妥善处理争议。
拆错了，怎么赔?
No.3
赔偿方式
在赔偿案件中，支付赔偿金以及返还财产、恢复原状均是国家赔偿的赔偿方式。被征收房屋如果依法拆除，被拆迁人既可以选择按征收决定公告之日的市场评估价进行货币补偿，也有权要求在改建地段或者就近地段选择类似房屋予以产权调换。
因此，对国家赔偿法第三十六条关于“直接损失”的理解，不仅包括因违法强拆造成的直接财产损失，还应包括被征收人所享有的全部征收安置补偿权益，如产权调换安置房、过渡费、搬家费、奖励费等。为确保被拆迁人获得及时、公平、公正的救济，在确定赔偿方式时，赋予被拆迁人既可以选择货币赔偿，也可以选择安置房屋的权利，这样能够最大限度保障被拆迁人获得安置补偿权益，符合国家赔偿法的立法精神。
No.4
赔偿标准和范围
1.被强拆房屋损失的赔偿。对被拆房屋损失的赔偿，应以被征收房屋的价值为限，目的是填平补齐被拆迁人受损的财产权利。〔6〕如果征收决定公告时间与实际赔偿时间相隔过长，市场行情发生了很大变化，这时以征收决定公告时的市场价格作为赔偿标准不足以保障被拆迁人的居住权益。
针对此种情形，应确定合理的赔偿时点，一般选择确认违法时、委托评估时或判决作出时作为赔偿时点，总而言之，赔偿标准的确定要确保被拆迁人能够购买、得到与之前相当的房屋、与其他被拆迁人相当的房屋，满足其实际居住利益，确保其居住条件不降低、有改善，维护政策的连续性和社会的稳定性。同时，与补偿利益相比，赔偿要考虑给予被拆迁人适当的照顾和安排，以体现对违法强拆的惩罚性。由于被拆房屋不仅包括有证房屋，还包括很多无证房屋。
对征收范围内无证房屋的处理，政府应当组织有关部门依法进行调查、认定和处理，而不是与违章建筑一概论之。当无证房屋遭遇违法强拆时，人民法院应当综合考虑建造历史、当时立法状况、房屋建设的时间和动机、房屋来源和使用现状、居住利益等因素确定是否赔偿。
2.室内物品损失的赔偿。因行政机关违反正当程序，不依法公证或者依法制作物品清单，致使被拆迁人难以履行举证责任，行政机关也无法举证证明实际损失金额的，人民法院可在被拆迁人就损失金额提供证据初步证明其主张的情况下，依法作出认定。
被拆迁人的室内物品因违法强拆灭失，在双方均对室内物品无法提供证据予以证明的情况下，人民法院可根据被拆迁人提供的现场照片、物品损失清单，结合日常生活经验，考虑物品折旧等因素，对被拆迁人的赔偿请求合情合理进行酌定处理。关于非日常生活用品的大额财物损失，被拆迁人应当提供有说服力的证据，以证明这些财物在拆除现场客观存在以及各自的具体价值，否则法院缺乏酌定的基础依据。
3.停产停业损失的赔偿。在强拆案件中，经营性用房被违法强拆，往往会产生停产停业损失。对停产停业损失的赔偿标准一般参照补偿标准确定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。从各地规定来看，补偿标准并不一致，大多要求具备被征收房屋属于非住宅的合法建筑、有合法有效的营业执照、办理税务登记并具有纳税凭证等条件。
把握的原则是，停产停业损失只是补偿因征收给被拆迁人经营造成的临时性经营困难，具有过渡费用性质，因而只能计算适当期间或者按照房屋补偿金额的适当比例计付。〔7〕被拆迁人在征收或者侵权行为发生后的适当期间，也应当及时寻找合适地址重新经营，不能将因自身原因未开展经营的损失，全部由行政机关来承担。
4.临时安置费、逾期利息等其他损失的赔偿。对于临时安置费的赔偿，征收补偿安置方案对此已经予以明确，赔偿标准可以参照执行。
但是，临时安置费的具体标准不能低于各地确定的统一标准，当数额过低时侵害被拆迁人正当利益时，应当按照“就高不就低”的原则依法赔偿。对于逾期利息的赔偿，行政机关在违法强拆后理应及时履行赔偿义务，尽快支付违法赔偿金，尽可能减少被拆迁人的损失。若赔偿金不计付利息，则可能使被拆迁人的损失无法得到全部赔偿，甚至可能促使行政机关拖延履行赔偿义务。〔8〕
当然，事后基于赔偿时点确定的赔偿数额高于应当按时支付的赔偿金数额和利息的除外，因为此种情况利息损失已被吸收，不应再重复计算。对于利息的计算标准，在目前法律并未作出明确规定的情况下，可以通过类比国家赔偿法最相近似的具体规定来衡平赔偿标准。