提到商品房买受人的执行异议，我们首先想到的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议复议规定》)第29条。在《异议复议规定》第29条的某个硬性要件不符合的情况下(如不符合“用于居住”、或“名下无其他用于居住的房屋”、或“已付房款超过合同约定总价款的50%”)，可否适用《异议复议规定》第28条的规定排除执行呢?
《异议复议规定》(自2015年5月5日起施行)第28条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”
《异议复议规定》第29条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
商品房买受人可以选择适用《异议复议规定》第28条或第29条来排除执行，即《异议复议规定》第28条并不排斥商品房买受人的适用。理由如下：
1、《异议复议规定》并未明确规定被执行人是开发商的情况下不能适用第28条的规定。
2、从立法目的来看，《异议复议规定》第28条是对案外人物权期待权的保护，第29条既是对案外人物权期待权的保护，也是对消费者(商品房买受人)的倾斜性保护(有人称之为对消费者物权期待权的保护)，第29条中对案外人的保护强于第28条对案外人的保护。如果被执行人是开发商就不能适用第28条，就会出现如果商品房买受人符合第28条但不符合第29条，则商品房买受人不能通过案外人执行异议(之诉)排除申请执行人对标的房屋的执行的现象，即出现作为消费者的案外人受到的保护弱于普通的案外人的现象，这明显是与立法本意不符的。
3、从司法实践看，最高法院(2016)最高法民申2736号民事裁定书;北京市第二中级人民法院(2015)二中民初字第00461号民事判决书、最高人民法院(2016)最高法民申254号民事裁定书、北京市高级人民法院(2016)京民再97号民事判决书都认为，《异议复议规定》第29条的规定并不排斥第28条的适用，在被执行人是开发商的背景下，如果商品房买受人不符合第29条的规定，但是符合第28条的规定，商品房买受人也可以通过执行异议(之诉)排除执行。
在此，需要特别注意的是，商品房买受人选择适用《异议复议规定》第28条排除执行，需满足第28条的所有前提和要件;商品房买受人选择适用《异议复议规定》第29条排除执行，需满足第29条的所有前提和要件。