广州房产律师-二手房房屋买卖中卖方违约情形的典型案例及律师支招

　　一、笔者按：近日，笔者在广州日报微博上看到一则典型的二手房买卖卖家违约的案例，针对这一典型案例谈谈二手房屋买卖中比较常见的卖方违约行为，提供一些法律意见，供大家在二手房买卖过程中参照适用。

　　二、本文案例摘要：

　　广州日报讯 (记者章程 通讯员王雷、宁宇)签订好了购房合同，还支付了5万元定金，没想到，买房者却突然反悔不想买了，迟迟不按约定去办理银行按揭申请手续。卖房者多次催促未果，只好将买家告上法院索要赔偿。记者昨日获悉，广州市花都区法院审理后认为，买房者应承担违约责任，此前支付的5万元定金不予退还，另外还需支付18.8万元赔偿款。

　　法院审理后认为，梁某与陈某签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自的义务。而陈某在签订合同当日支付了5万元定金给梁某后，却不按合同及附件的约定办理银行按揭申请手续，且拒收梁某委托律师向其发出的律师函，根据《房屋买卖合同》的约定，该律师函于陈某拒收退回之日应视为送达，并于七天期到之日《房屋买卖合同》解除。合同因陈某的违约行为解除，陈某应承担违约责任。而《房屋买卖合同》既约定了定金条款，又约定了违约金条款，当事人可以选择其一主张权利。梁某在庭审中明确表示选择适用违约金条款主张权利，故梁某要求陈某支付违约金238000元应扣减陈某已付的定金50000元，陈某尚应支付违约金188000元给梁某。此外，梁某要求陈某支付违约金的利息，依据不足，法院不予支持。

　　最终，法院判决陈某应支付违约金18.8万元。

　　三、律师支招：

　　在二手房屋买卖中，很可能会遇到卖家为了抬价或是 “一房二卖”等各种原因而反悔不卖了，此时，双方合同已经签订，买家已经给付定金，该怎么办呢?

　　其一，在签订合同之时，双方可以在合同的特别约定中明确，卖方超过合同约定期限不履约时，以买方发函或其他书面形式告知卖方，送达即视为卖方违约，卖方须承担违约责任。

　　其二，合同的违约责任即承担方式是最重要的条款，买方在签订房屋买卖合同时必须要清楚和明确的。这样，一旦卖方违约，才能及时应对。

　　在房屋买卖日益频繁的今天，利益伴随着风险，但是无论是在法律体系中还是在审判实践中，“诚实信用的契约精神”还是一成不变，受到保护的。所以，笔者谨以此文提醒大家，在签订合同过程中，一定要审慎，合同是双方的合意，一经签订，双方就应受其制约，并按照合同约定履行合同义务，不得违约，否则，就要承担违约责任。