广州房产律师-开发商是否有权排除法院对预查封房屋的执行？

　　业主与开发商签订了商品房买卖合同，在过户之前，符合一定条件的，业主的债权人可以申请预查封该房屋。如果开发商以房屋尚未过户到业主名下，其(开发商)是产权人为由要求排除执行，法院是否支持呢?

        法院的执行行为分为控制性行为(查封、扣押、冻结等)和处分性行为(拍卖、变卖、以物抵债等)。对于本文所探讨的问题，开发商无权要求法院解除预查封，因为法院的预查封有明确的法律依据;但是，开发商有权要求法院在房屋尚登记在其(开发商)名下时不得处分(拍卖、变卖、以物抵债等)，因为法律并未规定法院可以直接处分预查封的房屋。其实，这个问题就是我之前在文章里反复讲过的一个问题：预查封转为正式查封【房屋由开发商名下过户到业主(被执行人)名下】后才可以处分(拍卖、变卖、以物抵债等)。

        一、开发商无权要求法院解除预查封 《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称《通知》)第15条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”在符合上述规定的情况下，法院的预查封完全合法，开发商无权要求解除预查封。

        二、开发商有权要求不得处分被预查封的房屋 对于这个问题，换个角度讲，就是法院可否处分被执行人以外的人的财产。

        1、可以处分被执行人以外的人的财产的情形 《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第18条规定：“执行和解协议中约定担保条款，且担保人向人民法院承诺在被执行人不履行执行和解协议时自愿接受直接强制执行的，恢复执行原生效法律文书后，人民法院可以依申请执行人申请及担保条款的约定，直接裁定执行担保财产或者保证人的财产。”该条的“执行”，既包括查封、扣押、冻结等控制性行为，也包括拍卖、变卖、以物抵债等处分性行为，即在此情形下，法院可以直接处分被执行人以外的人的财产。

        2、有争议，但是严格讲不可以直接处分被执行人以外的人的财产的情形

        (1)案外人书面认可的 《通知》第7条规定：“登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人(案外人)书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。” 根据上述规定，即便案外人书面认可执行标的属于被执行人的，法院也仅“可以采取查封措施”，而非“可以采取处分措施”。

        (2)被执行人因继承、判决或者强制执行等方式取得，但尚未过户的房产 《通知》第8条规定：“对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。”该条是对因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记不动产“查封”流程的相关规定，而不是对此类不动产“处分”的规定。

        综上可以看出，对于预查封的房产(尚未登记在被执行人名下)，并非法律、司法解释规定的可以直接处分的财产。因此，开发商有权要求法院不得处分预查封的房产。