【案例】2013年初，张某与某房地产开发公司签订《房屋认购意向书》，约定张某购买某房地产公司开发的“天山花园一期”3号楼一单元101室，建筑面积96平米，房屋价款32万元，项目三证齐全，房产为70年大产权。约定房款支付方式为合同签订后15日内，待房屋能够办理产权证书后30日内完成过户。
随后张某按照合同约定，向某房地产开发公司交纳房款32万元，某房地产开发公司向张某出具收款收据。
2014年底，涉案房屋交付，但房地产公司一直未能办理房屋产权证书。后张某从新闻得知，自己购买的房屋按照规划应当为绿地，开发商在签约时未取得房屋预售许可，且涉案房屋根本无法办理产权证书。
在协商无果的情况下，2016年初张某向法院起诉，请求法院：确认双方之间签订的《房屋认购意向书》无效；判令被告返还原告购房款32万元并承担购房款一倍赔偿（即32万元）；判令被告承担房屋溢价损失64万元。
【咨询问题】
1、双方之间签订的《房屋认意向书》性质及效力？
2、关于房屋溢价损失是否能够得到支持？
【律师分析意见】
分析一：双方之间签订的《房屋认意向书》效力？
双方之间签订的《房屋认购意向书》，虽然名称为意向书，但其中对于涉案房屋的基本情况、交易双方信息、房屋价款及交易方式、销售方式及房屋产权办理进行了详细约定，根据《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《房屋认购意向书》应当认定为《商品房买卖合同》。
法律依据：《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
对于合同效力，属于《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的隐瞒未取得预售许可的情形，合同依法应当认定无效。
法律依据：《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
分析二：关于不超过已付房款一倍赔偿责任的法律依据？
本案中法院判项第二项，支持原告已支付购房款一倍赔偿请求，依据的是《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款，开发商售房隐瞒未取得预售许可证的情形。
法律依据：《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
分析三：原告主张房屋溢价损失的法律依据？
关于合同无效的法律后果，《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
购房款一倍赔偿属于法定赔偿范围，而房屋溢价款属于客观存在的实际损失，两者均属于实际损失范畴。