广州房产律师-《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

根据上述司法解释，认购书中所约定的定金，其性质属于订约定金，适用相关法律规定的定金罚则处理：

1、购房人未按照认购书约定与开发商签订商品房买卖合同的，则开发商有权没收购房人所支付的定金

2、开发商未按照认购书约定与购房人签订商品房买卖合同的，则开发商应当向购房人双倍返还定金

但因不可归责于开发商和购房人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，开发商应当将定金返还给购房人。在实践中，购房人往往以其无法与开发商就商品房买卖合同的主要内容协商一致为由，要求解除认购书并退还定金，从而达到退房的目的。同时，因为政府政策的影响，如限购等也属于不可归责于双方的事由，同样可以解除认购书，退还定金。

但在实务中，也曾经遇到过这种情况，就是开发商在与购房人签订认购书前，会将双方即将签订的商品房买卖合同的样本提交购房人，让其确认是否接受合同相关条款的内容，并在认购书在约定购房人已知悉商品房买卖合同的内容，并同意按照此合同样本与开发商签约，不得再以与开发商就商品房买卖合同的主要内容协商不一致为由解除认购书，拒绝签约。虽然上述情况有格式条款的争议，但如果开发商做了上述准备工作，购房人想解除认购书，退还定金，就更加不容易了。

购房定金，动辄数万，建议各位购房人谨慎对待，切勿轻信承诺，对于协议、合同内容不清楚或有异议的，千万不能签署，必要时可以咨询相关专业人士，权益受到侵害时要及时正确地维权。