【客户咨询】
张先生购买了一套商品房，当时商品房合同上标明的建筑面积为123㎡。
到房屋办理产权登记时，房管局告知张某房屋测绘后的实际建筑面积为150㎡，需要补缴相应费用才可以办理产权登记。
张某向律师咨询，商品房合同中没有相关的约定，张某如何取得权属登记证书?
【律师解答】
其一、新建商品房存在面积差的原因。
由于房屋预售是房产商将尚未建成的房屋向社会销售，所以在预售合同中，双方当事人约定的建筑面积只能是暂测面积。由于施工图纸与实际完工的建筑之间会存在差异，暂测面积与实测面积发生误差就在所难免。
其二、调解该争议的法律依据。
为了解决这个实际存在的问题，2002年10月24日天津市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过《天津市商品房管理条例》。
该《条例》第二十七条：“当事人在商品房买卖合同中，对面积误差处理方式未作约定的，按照以下规定处理：
(一)面积误差比绝对值在百分之三以内(含百分之三)的，据实结算房价款;
(二)面积误差比绝对值超出百分之三时，购房人有权退房。购房人退房的，房地产开发企业应当在购房人提出退房之日起三十日内，将购房人已付房价款退还给购房人，同时支付已付房价款利息。购房人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在百分之三以内(含百分之三)部分的房价款由购房人补足，超出百分之三部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归购房人;产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在百分之三以内(含百分之三)部分的房价款由房地产开发企业返还购房人，绝对值超出百分之三部分的房价款，由房地产开发企业双倍返还购房人。
面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%”
其三、依据以上规定张先生的相关权利。
因张先生与开发商签署的合同中，在建筑面积不符的问题上没有相关约定，按照上述法规规定，张先生购买房屋的面积误差比=(150-123)/123*100%=21.9%，超过了3%。此时张先生可以有两种做法：
一、可以要求退房，解除商品房买卖合同。开发商要在张先生提出退房之日起30日内，将张先生的购房款和产生利息退给张先生。
二、不退房和解除合同。张先生不退房，因为实际建筑面积大约合同约定面积，张先生需要负担建筑面积3%(123*3%)，也就是3.69㎡的购房款，超出3%的购房款由开发商负担，产权归张先生，未来产权证上建筑面积为150㎡。
张先生个人负担3.69㎡的购房款，开发商负担23.31㎡(150-123-3.69)的购房款，双方将购房款缴纳完成后，房管局就可以为张先生办理产权登记手续。