裁判要旨
阶段性担保在商品房预售合同中比较常见，通过办理买房人所购房屋预告抵押登记，可以有效减少金融机构和房地产企业的风险。因其阶段性特征，预告抵押登记和商品房预售登记的衔接非常重要。保证期间在本质上是一项旨在维护保证人利益的制度，在保证期间内债权人未主张权利的，保证人免除责任。金融机构怠于办理预告抵押登记，等于无限延长房地产企业的保证期间，有违担保法的精神，亦有违诚实信用原则，人民法院不予支持。
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裁判心得
对于阶段性担保，之前了解的不多。本案是申请再审案件，二审法官对案件相关事实查证清楚，法律分析到位。我觉得本案还有进一步挖掘的价值，能否提炼出更高的规则，使其具有更好的指导意义。通过本案，我从阶段性担保的概念、作用出发，思考其实质，进而找出风险点和利益平衡点。希望对金融机构、房地产企业、购房人如何更好维护自身权益有所借鉴。
资金是企业发展的动力，也是满足个人消费的前提。而资金的最主要提供者是金融机构，一般也就是银行，银行在放贷盈利的同时，也非常关注资金的安全。在利益驱动下，理性的经济人创设了阶段性担保制度。
所谓的阶段性担保，是指购房人向银行借款支付房地产开发商购房款，由房地产开发商向银行提供担保至办理完所购房屋预告抵押登记止。这样一来，消费者个人有能力改善居住条件，房地产商回笼了资金，银行有了投资收益，各方面共赢。资金安全问题，先由实力较雄厚的房地产企业提供担保，待符合条件时办理房屋预告抵押登记，由人保变更为物保，银行资金始终处于有保障的局面。
当然，这只是一种理想状态。实践中，利益落空、权利受损的情况也不鲜见。阶段性担保制度也存在一些风险点，银行作为债权人要尽到谨慎注意义务，积极主动推进合同履行，严格把控各个节点，切实维护自身合法权益。
首先，是借款人也就是购房人的偿付能力问题。虽然说有后期的担保和抵押，但银行的业务目标是及时获取资金收益。走到诉讼阶段，向保证人主张权利或者对抵押物拍卖受偿，无疑增加了许多成本和不确定性，这不是银行想看到结果。因此，对借款人的清偿能力的审核是最重要的。因借款人高智是香港户籍，招商银行称与他联系困难，但未要求其出具代办手续，造成被动。事实上，2015年3月6日案涉房屋因另案被法院查封，已无法再办理预告抵押登记，招商银行以案涉房屋对自己债权形成最有力保障的目的已经不能实现，只能转而向债务人和保证人寻求救济。
其次，房地产企业承担的是阶段性担保，保证期间是有限度的，应具备合理性。任何市场交易都要讲求效率，否则会降低效益。因此，合同法鼓励当事人积极履行合同义务，制裁违约等不诚信行为。本案双方当事人签订《担保协议》约定，一方公司在90个工作日内办妥高智所购房屋预告抵押登记手续交给招商银行，招商银行办理完预告抵押登记后，一方公司的担保责任即可免除。从字面理解，双方当事人对保证期间进行了约定，以办妥预告抵押登记为时间节点，保证期间可以延长，也可以缩短。合同当事人可以约定保证期间，但不能与《担保法》的规定相悖，不能无限延长保证期间，这也是阶段性担保的应有之义。按照约定，本案的保证期间应确定为从2012年10月9日招商银行放款之日起，至2014年1月17日一方公司向招商银行交付商品房预告抵押登记手续后，招商银行在合理期限内办理完预告抵押登记止。2015年3月6日案涉房屋被法院查封，招商银行才于2015年4月22日向法院起诉一方公司主张权利。招商银行一年多时间未去办理预告抵押登记手续，显然超出了“合理期限”。招商银行怠于履行合同义务是明显的，对案涉房屋不能办理预告抵押登记后果的产生存在重大过错。
再次，阶段性担保也要体现民事权利义务对等原则。商事主体经常会在合同中作出于己有利的约定，将市场风险等全部或部分转移到合同相对方。但是平等民事主体之间自由达成的合意，也要遵循合同正义，符合权利义务对等原则。本案《担保协议》第七条约定，如出现非因招商银行原因未能在90个工作日内办妥借款人所购房屋预告抵押登记手续，招商银行自贷款发放之日起，至预告抵押登记完之日止之前，其有权要求一方公司履行担保责任。招商银行对于预告抵押登记办理期限的预期是90个工作日，按照常理是应该能够办理完毕的。同时，招商银行对于能否按期办妥预告抵押登记也是有预判的，因此特别约定非招商银行原因不能在90个工作日内办妥预告抵押登记，不免除一方公司的担保责任。同理，一方公司将购房合同的登记备案手续交给招商银行后，招商银行亦应在合理期限内办理预告抵押登记，而合理期限应以上述双方约定的90个工作日作为参照。招商银行未能提供证据证明非其自身原因，严格来说应举证证明系一方公司原因导致未能及时办妥预告抵押登记，方有权向一方公司主张担保责任。
招商银行没有向主债务人高智主张权利，径直向保证人一方公司主张权利，隐含着对合同主体承担民事责任能力的判断。但法律不保护权利上的睡眠者，所以规定有诉讼时效和保证期间等制度。招商银行因自身过错而权利受损，不能转嫁到保证人一方公司身上。