合同未经相关主管部门备案，不属于构成合同无效的情形

　　尚物博(上海)物业服务有限公司与孔祥华、施心仪物业服务合同纠纷

　　法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。此处的强制性规定仅指效力性强制性规定，不包含管理性规定。《物业管理条例》第二十四条虽然规定了住宅物业建设单位选聘物业管理企业的程序，但是该条例第五十七条同时规定了违反选聘程序的法律后果，只是对建设单位予以行政处罚，对所涉前期物业服务合同的效力并无规定，《物业管理条例》第二十四条的规定仅属于管理性规定，因此即使原告与建设单位签订物业管理合同时违反该规定，前期物业管理合同依然有效，对两被告仍然具有约束力。其二，《物业管理条例》第二十五条明确规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，即服务项目、服务等级和收费标准，并未要求《前期物业服务合同》必须附录在买卖合同中。本案中，恒大公司与物业买受人签订的《上海市商品房预售合同》中明确载明锦之嘉公司系前期物业服务企业，双方签订有《前期物业服务合同》，买受人亦对此签字确认知晓并承诺遵守相关约定，且恒大公司在物业服务企业变更后不可能再与业主重新签订买卖合同。故两被告以《前期物业服务合同》未附录在买卖合同中为由主张合同不生效的意见不能成立。其三，根据法律规定，双方当事人在订立合同时存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的情形之一的，合同无效。本案中，原告与恒大公司就恒大国际公寓的物业管理签订了《前期物业服务合同》，约定在锦之嘉公司撤离恒大国际公寓后由原告提供物业管理服务，收费标准仍为3.20元/月/平方米。就该收费标准，因恒大公司早于2006年1月即委托上海市物业管理协会就恒大国际公寓住宅物业服务超过最高等级收费标准进行论证并通过，故在原告的物业服务企业资质等级高于锦之嘉公司，服务内容和服务标准未降低的情况下，延续之前3.20元/月/平方米的收费标准并无不当，亦不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益及以合法形式掩盖非法目的的情形存在，两被告以原告与恒大公司签订的《前期物业服务合同》违反《合同法》第五十二条第二款、第三款为由主张合同无效，理由不能成立。其四，原告与恒大公司签订《前期物业服务合同》时未经相关主管部门备案、所定的收费标准未经物价局价格认证属实，并非《合同法》中规定的合同无效的情形，不影响《前期物业服务合同》的效力。未备案、价格未经认证的法律后果只是对建设单位的行政处罚，处罚决定权在相关行政部门，与原告无涉。综上所述，两被告关于原告与恒大公司签订的《前期物业服务合同》非法无效的主张不能成立，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对全体业主均具有约束力。两被告在接受了原告的物业服务后，理应及时支付相应的物业服务费，现被告拖欠不付，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任。本案原告考虑到恒大国际公寓特殊情况(小区业委会迟迟未能成立，中途变更前期物业服务企业，建设单位承诺在房屋交付后的60个月内给予业主1元/月/平方米物业服务费补贴)及小区满意度调查，自愿以2.20元/月/平方米的标准向两被告收取物业服务费，也无不妥，并与法不悖，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告孔祥华、施心仪于本判决生效之日起十日内支付原告尚物博(上海)物业服务有限公司2013年9月1日至2013年12月31日期间的物业服务费1,157元。