定金责任的调整规则
违约金本质上是损害赔偿额的预定，定金的本质是债的担保方式。但是，定金和违约金在保障债务的履行，促成交易方面的作用有一定的相似之处。
1、违约金的调整规则：房屋差价损失一般可以支持
(1)法律的直接规定
《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”
《合同法》第114条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
《合同法解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”
《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第7条规定，人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。
《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定：“……对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。……”
房屋差价损失作为守约方的损失，在司法实践中法院一般是支持的。在房价上涨且房屋卖售人违约的背景下，法院支持房屋买受人关于房价上涨的损失;在房价下跌且房屋买受人违约的背景下，法院一般支持房屋卖售人关于房价下跌的损失。但是，违约金和房屋差价的损失不可以同时主张。
(2)通过违约金调整规则超越“约定大于法定的原则”，保障实际损失能够获得公平的赔偿
我们常说“私法自治”、“约定大于法定”，如果合同约定的违约金过分高于房屋差价等实际损失，或者低于房屋差价等实际损失，法院可以依法调整违约金，以保障守约方的实际损失能够得到公平合理的赔偿。
2、定金的调整规则
定金的调整规则在一定程度上参考了违约金的调整规则。
《买卖合同司法解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”根据该条规定，适用定金罚则不足以弥补守约方的损失的，守约方可以要求违约方赔偿超过定金部分的损失。具体到房价下跌且房屋买受人违约的背景下，如果没收定金不足以弥补房价下跌给房屋卖售人造成的损失，房屋卖售人可以主张房价下跌给其造成的损失。但是，房价下跌的损失和定金罚则不能同时适用，或者说法院在支持房屋卖售人没收定金的前提下再支持房屋卖售人房价下跌的损失的话，要扣除已支持卖售人没收的定金。
此外，需要注意的是，《买卖合同司法解释》第二十八条的规定有其特殊性：
(1)单向调整。即只能调高，不能调低
因为：第一，合同中约定的定金可能低于守约方的实际损失。《担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。” 如果因为违约方的违约行为给守约方造成的损失超过了合同标的的20%，则必然需要调高违约金。第二，法律推定合同当事人在约定定金时，定金的金额不会过高，即不会过分高于给守约方造成的损失，因此没有必要调低。当然，这种推定在合同标的非常大，但是利润空间非常小的买卖中可能会导致非常不公平的后果。
(2)以根本违约为前提
《担保法解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。” 这也就意味着适用了定金罚则就不能再要求违约方继续履行合同【注：严格讲，这是定金罚则的特殊性】。