广州债权债务律师-带资承包项目内部合作协议，并无对抗第三人效力

　　合作开发房地产协议约定一方带资承包项目的，内部承包协议中关于债务及责任约定，不能对抗一般善意第三人。

　　标签：|借款合同|借款主体|房屋买卖|合建房|内部约定

　　案情简介：2006年，开发公司与置业公司合作设立的项目部向杨某借款1500万元，约定为确保借款安全，征得开发公司同意后，项目部以开发公司名义与杨某签订商品房买卖合同，杨某在开发公司逾期还款时可按2000元/平方米价格购买房屋。该借款合同签章处有置业公司及项目部签章。作为借款合同附件的《带资承包合作开发协议》载明置业公司带资承包该项目。当日，杨某与开发公司签订商品房买卖合同。借款到期后，置业公司和项目部未偿还，开发公司将约定售予杨某的房屋另售他人。2008年，杨某诉请开发公司和置业公司连带清偿。

　　法院认为：①项目部作为公司内设机构不具有独立法人资格，不能独立承担民事责任，即便项目部借款行为无效，其产生的法律后果依法亦应由其法人机构承担。开发公司作为项目开发主体，并由其取得宗地土地使用权证及商品房预售许可证，开发公司并未通过法定程序将该项目转让给置业公司，置业公司只是带资承包该项目。两公司间为内部承包关系，故对外仍应认定开发公司自始至终系该项目开发主体。②内部承包协议中关于开发费用由置业公司自行解决，并承担由此产生的一切债务及责任约定，仅是开发公司向置业公司追偿法律依据，而不能产生对外效力，不能对抗善意第三人。现项目部不但在借款协议上签章，且指令杨某付款和出具收款收据，开发公司更是与杨某按借款协议约定签订了商品房买卖合同，故其主张按合同相对性原理各自履行自己义务，实际上是割裂了借款协议与商品房买卖合同之间有机联系，最终造成债权人权利落空，其主张无事实和法律依据。现开发项目事实上被开发公司接管，开发公司与置业公司至今未结算，开发公司作为该项目开发主体，理应对置业公司所欠杨某债务承担连带清偿责任。

　　实务要点：合作开发房地产协议约定一方带资承包项目的，内部承包协议中关于债务及责任约定仅是合作一方向对方追偿法律依据，而不能产生对外效力，不能对抗一般善意第三人。

　　案例索引：最高人民法院(2011)民抗字第2号“某置业公司与杨某等民间借贷合同纠纷案”，见《湖南华菱置业有限公司与杨宗昌、岳阳市新天地置业发展有限公司民间借贷合同纠纷抗诉案》(审判长何抒，审判员李桂顺，代理审判员王云飞)，载《审判监督指导·裁判文书选登》